По материалам I Всероссийского форума «Малоэтажное строительство в России»
Сергей Патрикеев, генеральный директор компании «Тройка РЭД»
Компания «Тройка РЭД» занимается многоквартирным жилищным строительством в Москве в Московской области. На сегодняшний день компания ввела в эксплуатацию около 400 тыс. м2 жилья, примерно 200 тыс. м2 находятся в активной фазе строительства и 600 тысяч – на стадии проектирования.
Вместе с тем компания реализовала несколько малоэтажных проектов. В частности ЖК «Город-курорт МАЙ», разместившийся на 18 га рядом с усадьбой Горки в Ленинском районе Московской области. Комплекс включает в себя 17 трехэтажных домов, 4 дома 5-этажных – в общей сложности 78 тыс. м2 жилья.
Средний темп продаж за весь период составил 30–40 квартир в месяц, максимальные продажи пришлись в июль 2018 г. – 84 квартиры.
Анализ рынка жилья Московской области выявил только 6 малоэтажных ЖК, где за последний год продавалось более 10 квартир в месяц. По сравнению с многоэтажной и среднеэтажной застройкой, показатели очень скромные. Почему так происходит? В течение ряда лет средняя этажность многоквартирных домов постоянно увеличивается.
На то есть две причины. Первая – себестоимость комплексной малоэтажной застройки выше, чем при многоэтажном строительстве. Правда бывают исключения за счет более дешевого подключения к инженерным сетям, отсутствия обременений в социальной сфере, относительно малой стоимости земли т.д. Но в целом, комплексная малоэтажная застройка получается дороже многоэтажной.
Вторая причина – покупатель жилья в малоэтажном доме пока не готов платить больше, чем за такую же площадь в многоэтажном комплексе Конкретный пример. Площадь земельного участка на 1 м2 квартиры в «малоэтажке» составляет 2,3 м2 земли, а в многоэтажном доме – 0,79 м2. На квартиру в малоэтажном доме приходится земли в 3 раза больше, чем на такую же – в высотке. Соответственно, такой же будет разница в стоимости благоустройства, организации внутриплощадочных сетей. Разница в стоимости домов без отделки квартир, в зависимости от сложности фундамента, – 20–30%.
Объекты сопутствующей инфраструктуры за счет того, что в «малоэтажке» они рассчитаны на меньшее количество людей, а также с учетом накладных расходов, связанных со скоростью строительства, обойдутся в полтора-два раза дороже на один квадратный метр. Соответственно при одинаковых ценах лота, в «малоэтажке» темпы продаж в среднем в два раза ниже, чем в многоэтажных домах. Такое впечатление, что люди привыкли жить в районах, застроенных высотками, где негде припарковать машину.
Но есть и другие факты. В ЖК «Город-курорт МАЙ» жильцы 6 трехэтажных домов готовы платить дополнительные деньги за эксплуатацию. После длительного диалога с девелоперами, они поняли, что окружающую их «красоту», созданную застройщиком, невозможно содержать по муниципальному тарифу.
Иная ситуация сложилась с обитателями 4 пятиэтажных домов этого комплекса. Жильцы одно из них отказывается платить даже по муниципальному тарифу и требует обслуживать их по расценкам Москвы. Жители двух других домов готовы частично платить по дополнительному тарифу – за охрану территории. Владельцы квартир в еще одном доме присоединились к жильцам трехэтажных домов и согласны полностью платить по дополнительному тарифу. Это вселяет надежду на то, что возможно в будущем спрос на «малоэтажку» появится.
Почему на фоне еще не сложившегося в России рынка малоэтажного жилья, застройщики включили эти дома в состав ЖК «Город-курот МАЙ»? Прежде всего, в силу действия административной составляющей. Все малоэтажные постройки комплекса находятся в охранных зонах объектов культурного наследия, где действует ограничение по высотности. Правда и земля на таких территориях – дешевле.
Далее. Понимая, что россияне не готовы «переплачивать» за малоэтажное жилье, по примеру населения европейских городов, изначально квартиры в этих домах продавались на 20% дешевле, чем в многоэтажных. На сегодняшний день цены сровнялись. Это положительная динамика.
Кроме того, имеет значение имиджевая составляющая. Инвесторы, несмотря на не очень хорошие финансовые результаты, вкладывают деньги в комплексную малоэтажную застройку. Для них это вопрос престижа.
Будет ли в дальнейшем снижаться доля малоэтажного многоквартирного жилищного строительства в общем объеме возводимого жилья? Скорее всего «да», потому что есть три фактора, способных влиять на этот процесс. Первый – отсутствие четкости в системе административного регулирования. Стоит ли строить «малоэтажку» на приобретенном земельном участке, если при определенных условиях можно получить разрешение на повышение этажности.
Доходы населения. На сегодняшний день «переплачивать» за жилье в малоэтажных домах готовы те люди, у которых есть деньги. В целом же ситуация с доходами населения в России пока не внушает оптимизма.
Последнее – маркетинговая политика девелоперов. Можно вспомнить, как долго компании, занимающиеся виноторговлей, воспитывали своих российских клиентов. Еще в начале 1990 гг. никто не знал, почему нужно пить не водку, а хорошее натуральное вино. Прошло время и сегодня рынок вина в России – один самых бурно развивающихся.
Если девелоперы приложат определенные усилия, способные повлиять на общественное сознание, то придет понимание, что малоэтажное жилье – показатель высокого статуса владельца. Тогда жизнь в малоэтажных домах не будет рассматриваться как исключение, она станет эталоном, к которому нужно стремиться. Это важный фактор, способный дать мощный импульс развитию малоэтажного строительства в стане.
Комментарии (0)