Политическая миссия малоэтажной жилой застройки

Подпишитесь на канал

В ходе различных дискуссий эксперты малоэтажного домостроения, анализируя его потребительский, социальный и экологический потенциал, как правило упускают его главную суть: политическую миссию по формированию в России среднего класса, который как правило обеспечивает развитие экономики и стабильность государственной системы.

Достоинства и популярность малоэтажного жилья общеизвестны . И несмотря на то, что городское население планеты от года в год всё прирастает, множество людей и семей предпочитают иметь домохозяйство в пригородной зоне, где и экологическая обстановка лучше, и жилье гораздо дешевле.

В высоких многоквартирных домах живут, как правило, незащищенные слои городского населения. В основном это социальное жилье для тех, у кого нет средств на приобретение дома за городом. В России ситуация парадоксальная: в индивидуальном (частном) жилом секторе обитают менее обеспеченные, а более состоятельные обосновались в больших квартирах в многоэтажных домах.

В России возрастающий интерес к малоэтажному жилью напрямую связан с развитием среднего класса. Малоэтажный дом предоставляет хорошую возможность для граждан с средним и более высоким достатком четко идентифицировать себя в социальном пространстве. Иначе говоря, создать свою индивидуальную среду для жизни семьи и ведения домохозяйства. В дальнейшем это способствует успешному продвижению как в деловой карьере, так и в обществе. Немалое значение также имеет экологический характер таких поселений.

Поводом для написания и опубликования данной работы послужило детальное знакомство с программой форума "Бизнес-школа малоэтажного строительства", который проводится по инициативе ИД «Строительный Эксперт».

Много чего полезного и поучающего заложено в ней: и проведение мастер- классов , и выставка архитектурных проектов, и практические сессии и консультации по проектированию, строительству и эксплуатации малоэтажных объектов различного назначения. Но о об основном потребителе продукта малоэтажного строительства – "среднем классе" как-то подзабыли.

Повышенный интерес к проблеме формирования среднего класса в структуре современного российского общества объясняется устойчивой тенденцией роста его научной составляющей, повышением требования к качеству самого среднего класса, как движущей силы обновления и модернизации всех сторон экономики, а также назревшей необходимостью радикального повышения его качества жизни, в том числе и улучшения жилищных условий.

В данной статье автор предлагает современные подходы к определению среднего класса, и эти подходы имеет самое прямое отношение к политической миссии малоэтажного домостроительства. 

7d28a6827ac72af43c805a05f90f1408.jpg

Что же это такое – средний класс?

В энциклопедии "сре́дний класс" это социальная группа людей, имеющая устойчивые доходы, достаточные для удовлетворения широкого круга материальных и социальных потребностей.

Благосостояние, которым располагает средний класс, достаточно для обеспечения «достойного» качества жизни. В силу этого средний класс отличается более высокой социальной устойчивостью.

Необходимо констатировать , что идея существования в обществе некой средней стабилизирующей прослойки людей доминирует еще с античных времен.

"В государстве три класса есть: во-первых, богачи, для города от них нет пользы, им бы лишь для себя побольше. Но опасны и бедняки и чернь, когда своё с угрозою подъемлют на имущих отравленное жало, подговорам послушные витий. Лишь средний класс для города опора; он законам покорствует и власти" (Еврипид, трагедия "Умоляющие", около 420 г. до н. э.)

Данная идея нашла свое воплощение в развитых демократических странах, создавших высокий уровень производства, достигших высоких потребительских стандартов и, соответственно, достаточно высокого уровня стабильности.

Понятие средних слоев и некоего раннего аналога нынешнего среднего класса, берет свои начала еще от Аристотеля, который уже тогда предостерегал от ошибки определять эти слои только по уровню дохода - просто как часть общества, располагающуюся между богатыми и бедными, предложив сделать акцент на ином качестве среднего слоя общества - рациональном и адекватном поведении его представителей.

В своем трактате "Политика" он писал, что "...во всех государствах есть три элемента: один слой очень богат, другой - очень беден, третий же - средний. И этот третий -наилучший, поскольку его члены по условиям жизни наиболее готовы следовать рациональному принципу. Лучшее общество формируется из средних слоев, и государство, где эти слои многочисленнее и сильнее, чем оба других вместе взятых, управляется лучше всего, ибо в нем обеспечено общественное равновесие".

Аристотель выделил три основных признака средних слоев общества:

  • а) зарабатывают на жизнь своим трудом, но не бедны;
  • б) выполняют в обществе стабилизирующую функцию и избегают экстремумов, свойственных бедным и богатым в силу воспитания;
  • в) заинтересованы в развитии государства, в том числе экономическом.

Более определенно черты среднего класса проявляются в Новое время, когда рождается тип европейского буржуа. В XIX в. понятие «среднего класса» стали употреблять достаточно широко, обозначая им также фермеров и вообще все категории не слишком богатого, но материально независимого населения

В современных определениях среднего класса усилен профессиональный момент. Средний класс постиндустриального общества на Западе включает в себя представителей целого ряда профессий и занятий, удельный вес его имеет постоянную тенденцию к увеличению. По мнению социологов, это те, кто обслуживает государство и воспроизводство материальных благ и имеет определенные, довольно высокие стандарты потребления.

Как мы видим принципы выделению "среднего класса" практически не изменились со времен Еврипида и Аристотеля .

Это, прежде всего, очевидный подход на основе уровня материального благосостояния (доходы и расходы - наличие набора дорогостоящего имущества, пользование платными услугами в сфере образования и медицины, туризм), а также субъективный подход на основе самоидентификации, и их комбинация.

Имеет место и усовершенствованный, так называемый "ресурсный подход", согласно которому критерием является "объем, тип и структура капитала, которым располагает тот или иной человек".

На примерах современных западных демократий легко видеть, насколько прав оказался в итоге Аристотель, и насколько неправ Карл Маркс, ожидавший, что средний класс постепенно исчезнет с развитием капитализма.

"Средний" это сколько в долларах, евро , рублях и домовладениях?"

Представителям среднего класса обычно присущ достаточно высокий уровень образования и профессиональной квалификации. Но чаще всего проблема выделения среднего класса сводится к банальному вопросу о границах интервала уровня заработной платы, или дохода на члена семьи.

С какой цифры начинается средний класс? На этот вопрос можно отвечать по-разному. Любая отметка здесь - не более, чем условность. Если мы установим одну цифру, то в России окажется, например, 8% среднего класса, а, скажем, в США - 60%. Если другую - то 20% и 88% соответственно.

Критерием принадлежности к среднему классу в 2015 году являлись свободные располагаемые финансовые средства (годовой доход) на 1 взрослого человека от $10 000 до $100 000 (отличается в разных странах).

Так, в Швейцарии принадлежность к среднему классу, согласно этому отчёту, определялась годовым доходом на 1 взрослого человека в $72 900, в США — $50 000, в Китае — $28 000, в России — $18 000, на Украине — $11 258.

Доходы истинного представителя "среднего класса" позволяют ему (его семье) приобрести достаточно "крутой" автомобиль, одежду, технику и гаджеты, посещать дорогого стоматолога, побывать в нескольких интересных странах - другими словами, уже получить то, чего хотелось в первую очередь.

Однако равенство доходов для русской и американской семьи не означает равенства возможностей, интересов, а тем более - сходного социального и потребительского поведения.

Но что еще нужно человеку для полного счастья?

Неизбежно возникает момент когда человек, вне зависимости от его национальной принадлежности , задумывается о радикальном улучшении своих жилищных условий. О переезде из нынешнего местообитания в жильё более высокого, премиального класса - явно выше, чем "эконом". Жильё комфортабельное, более подходящее к вкусам, увлечениям и индивидуальным особенностям - его самого, и его семьи.

Вполне понятно он хочет, кроме того, утвердить и закрепить рост своего социального статуса за счет переезда в престижное жильё в "хорошем" районе. Ведь в понимании представителей "среднего класса" западного мира жилье — это надёжное вложение капитала, его базовый (главный) актив.

Собственно говоря и наш российский предприниматель средней руки думает точно также.

А что простые смертные, которых социологи и экономисты не стесняются в контексте сравнения с "середняками" называть "низшим" классом – те самые обычные люди, к которым себя причисляет большинство из нас думают иначе?

Разве для них, и не только в России, принадлежащее им обычное жильё, вроде двушки в "хрущевке" или "брежневки" не является основным достоянием, зачастую единственным, или намного перевешивающим по стоимости всё остальное имущество?

Да и не к ночи памятуемые богачи -олигархи, как правило в собачьих будках не живут, и их домовладения стоят, по доходящим до нас иногда сведениям, весьма недёшево.

О единстве идеологии представителей "среднего класса"

В отличие от "бедняка", он знает, что его главный актив может сильно подешеветь, если в стране начнется экономический или политический кризис, или район, где этот его недвижимый актив находится, почему-либо утратит статус "хорошего" или "престижного".

В отличие от "богача", он понимает, что его главный актив, по стоимости - это именно само жильё, и только оно, а не доли в бизнесах и проектах, земельные наделы, не движимые активы - акции и облигации, предметы искусства, антиквариат, драгоценности, наконец, не счёт в банке.

Класс он и есть класс на любых уровнях: федеральном, региональном и местном

Политологической наукой установлено , что класс представляет собой группу людей, объединенных сходными интересами, а сходство интересов лишь отчасти может быть продиктовано сходным уровнем доходов и расходов.

Политическое и общественное лицо истинного представителя " среднего класса" определяет его идеология

Прежде всего, "середняк" не хочет раскачивать лодку, в которой вместе с ним плывёт страна с её рынками финансов и недвижимости. В случае любого кризиса, беспорядков или "революции" его основной капитал резко потеряет в цене!

А ведь этот капитал - ещё и залог по кредиту, за который ему расплачиваться многие годы… Никакая революция ничего не спишет, и сумма этого долга при кризисе ничуть не уменьшится, а вот проценты - вырастут!

Хуже того. Последний мировой кризис дал в ряде стран множество примеров, когда жильё в некоторых проектах падало в цене так, что банки переставали считать его достаточным обеспечением выданной суммы, и жёстко требовали от жильца - заёмщика добавить в залог какое-либо дополнительное ликвидное имущество, или немедленно погасить часть долга

Житель района для среднего класса никогда не бросит на своей улице бумажку или окурок. И не позволит это сделать кому-либо ещё - не только из общей личной культуры, но и исходя из вполне "шкурных" соображений.

Он будет требовать чистоты и порядка, следить не только за сохранностью своего дома, но и за домом соседа, и вызовет полицию, даже просто увидев подозрительных людей на улице.

Он, скорее всего, не поскупится, если ему предложат внести справедливый взнос в разумный проект улучшения благоустройства его района - ведь для него это не что иное, как дополнительное вложение в основной капитал!

Жилье как фактор формирования и развития среднего класса

Жильё эконом-класса является относительно "безопасным" активом. В период общего кризиса рынка падение его стоимости - минимальное по сравнению с бизнес-, а тем более - элит-классом.

Оно почти не имеет "запаса" – дополнительной стоимости, связанной с "не обязательными" качествами, которые ценятся рынком лишь в хорошую экономическую погоду - просторность, дорогая инженерия и качественная отделка.

Стоимость же такого капитала, как жильё премиального качества, изменчива. Цены на подобное жильё на рынке, как говорят американцы, "are subject to change" в зависимости от разных событий:

  • как глобальных: кризисы и другие сдвиги в ситуации на финансовом, строительном, и иных рынках страны и всего мира,
  • так и локальных: например, изменения в составе населения района, качество охраны и уровень безопасности, качество благоустройства и работы управляющей компании, строительство или ликвидация тех или иных объектов по соседству.

Как известно, богачи обычно приобретают жильё переводом с банковского счёта – чемоданы, набитые купюрами, остаются в ходу лишь у граждан немногих стран. Для значительно более широкого круга людей со средними доходами ключевым инструментом воплощения мечты обычно служит ипотека.

Ипотечный кредит под залог приобретаемого жилья стоит дешевле остальных, потому что считается достаточно надёжно обеспеченным.

Мелкий бизнесмен, делая самую важную и крупную в своей жизни покупку - дом, где он состарится, и где вырастут его дети, обычно не скупится. Используя свои накопления или часть средств из оборота, и привлекая сравнительно дешёвую ипотеку, он приобретает жильё "на вырост", которое чаще всего стоит заметно больше, чем весь его бизнес!

Ведь доходность его бизнеса, как правило, всё-таки намного выше, чем ставка этого кредита, который, к тому же, берется лишь на часть стоимости покупки.

Для профессионала, работающего по найму, основным капиталом являются его способности, опыт, талант, профессиональная квалификация.

Этот капитал – неотчуждаемый, и владелец сдаёт его в аренду своему работодателю, получая взамен "cash flow", надежность и предсказуемость которого не меньше, чем у мелкого предпринимателя. А значит, и ипотечный кредит ему тоже вполне доступен.

В странах с развитым рынком аренды можно, конечно, просто перебраться в лучшую квартиру, или в хороший дом с более высокой ставкой. Но в долгосрочной перспективе, особенно для семей с детьми, привлекательнее обычно выглядит именно покупка с привлечением ипотечного кредита на большую часть стоимости владения.

Когда доход заёмщика достаточен и предсказуем, а рынок недвижимости (а значит, и стоимость залога) стабильны, а тем более - растут, получить крупный заём будет нетрудно. Более того - проценты по ипотеке в развитых демократических странах будут очень невысоки!

Средний уровень доходов - это фактически не более, чем входной билет в средний класс. Интересы и поведение, присущие истинному среднему классу, человек приобретает после того, как решается приобрести для себя и своей семьи жилую недвижимость достаточно высокого качества. Особенно - когда он покупает её в ипотеку.

Как живет  "средний класс" в западном мире?

Априори представители зарубежного среднего класса - достаточно высоко оплачиваемые наёмные профессионалы и владельцы малых бизнесов - формируют в передовых индустриальных странах большинство налоговых поступлений в бюджеты всех уровней.

Именно массовый малый бизнес, а не огромные монополии создают в таких странах большую часть национального продукта.

Для работающих по найму ценится в основном, профессиональная квалификация, добросовестность, способности и талант.

Пресса свободна, уровень коррупции не запределен, а толерантность к ней на всех уровнях стремится к нулю - поэтому депутаты и чиновники не составляют значительной доли в числе обладателей средних и вышесредних доходов.

В благополучных странах большинство обладателей средних доходов, рано или поздно все-таки вкладывают максимальную сумму, которую могут мобилизовать с привлечением банковских услуг, именно в собственное жильё.

Только жильё, качественное, просторное и соответствующее индивидуальным вкусам и потребностям даёт человеку и его семье то, что не может сам по себе дать шелест купюр и звон драгоценностей.

Естественно, комфортное арендное жильё снимает большинство бытовых проблем, но возможности самореализации через его модификацию у арендатора ограничены.

Но с точки зрения "престижа", а главное - на личном эмоциональном уровне именно собственное жильё порождает у владельца чувство привязанности, принадлежности к определенному кругу, важности семейных ценностей, а также - патриотические чувства к своей малой, местной, и большой, гражданской родине.

Эти чувства особенно хорошо работают в сочетании с личной материальной заинтересованностью представителя среднего класса в политической и экономической стабильности в стране, городе, муниципальном образовании, в его готовности тратить своё время, силы и средства на благоустройство, чистоту и безопасность не только собственного дома и участка, но и всего района.

За рубежом можно воочию наблюдать как жилые районы и пригороды больших городов, а местами и городки в провинции, планомерно застроены, з качественным индивидуальным и блокированным жильём.

Россиянам, посещающим эти страны, в таких районах прежде бросается в глаза именно чистота и ухоженность, качество не только архитектурных решений, но и отделки, ландшафтного благоустройства, отсутствие неприятных соседств, заброшенных зданий и мусора. Всё это порождает ощущения покоя, стабильности и безопасности, которых нашим гражданам, и так сильно не хватает на родине.

Свободные и благополучные страны, где действуют реальные демократические процессы, постепенно приходят к устойчивому росту доли граждан среднего класса, в том его понимании, которое изложено выше.

От экономических кризисов эти страны, безусловно, не застрахованы. Но в "мирное" время жильё для среднего класса является одним из наиболее востребованных товаров, а низкие ипотечные ставки позволяют множеству покупателей осуществлять свои ожидания и мечты, поддерживая этим строительную и финансовую отрасли, и рабочие места в них и делая собственную страну всё более привлекательной при взгляде из окна туристического автобуса.

Так живёт средний класс в Америке, Китае и Западной Европе, так он должен жить в нашей стране.

А что у нас?

В обществах, развитие капитализма в которых происходит по коррупционно-олигархической схем , а демократия скорее имитируется - там всё происходит "по Марксу", разрыв между богатыми и бедными постоянно увеличивается, а истинный средний класс практически не формируется.

Бизнес в таких странах (читай Россия, да и другие страны СНГ) подвержен политическим рискам, мировая финансовая среда не готова кредитовать проекты в них по низким ставкам, и внутренние ставки, в том числе и ипотечные, там высоки.

Малый бизнес находится под прессом и не получает массового развития, идёт постепенная монополизация в большинстве отраслей, включая сферу девелопмента и подрядных услуг.

Экономика, опирающаяся на природные ресурсы или дешёвый труд, худо-бедно растёт, крупные бенефициары вкладывают полученные средства, в числе прочего, и в строительство, прежде всего - жилья.

И жильё активно строится, но спрос немногочисленных богачей быстро закрывается, а доступность для широких слоёв работающих граждан остается низкой, из-за коррупционной ренты, сравнительно небольших зарплат и дорогой ипотеки.

Рынки недвижимости в таких странах, даже на фоне сохраняющейся острой нехватки жилья, неизбежно сталкиваются с более или менее жёстким кризисом спроса

В России основной предпосылкой увеличения доли среднего класса является, прежде всего, рост среднедушевого дохода граждан. По данным Росстата, среднемесячный доход россиян в последние годы растёт примерно на две тысячи рублей ежегодно, и с 2012 по 2018 год вырос более, чем в полтора раза – с 22,8 до 30,2 тысяч рублей.

Эта динамика, без сомнения, не опережает рост цен на рынке недвижимости за указанный период. К тому же рынок жилья всё более явно становится "рынком покупателя", растёт уровень требований, спрос на высокое качество социально-бытовой среды.

Востребовано жильё с качественными, удобными и продуманными планировками, всё более дорогими общими опциями (лифты, отделка мест общего пользования, благоустройство территории), в комплексных проектах, включающих новые объекты социальной и торгово-сервисной инфраструктуры.

Покупатель уже ясно осознаёт, что приобретает для своей семьи не просто "энное" количество жилых метров с определенной транспортной доступностью, а возможность жить, учиться, покупать, лечиться, проводить свободное время в квартале и районе с тем или иным качеством жизни.

Доступность жилья в последние время растёт, но всё еще далека от общепринятой мировой нормы - 1 метр жилья равен по стоимости среднемесячной зарплате в том же регионе. На сегодняшний день потенциальный российский покупатель может на свой ежемесячный доход( в основном зарплату наемного сотрудника) купить 0,3 кв.

Поэтому, несмотря на рост качественных требований, во всех сегментах наиболее популярными остаются владения, сравнительно компактные по площади.

Менее очевидный, но важный фактор - в России девелоперам по ряду причин особенно трудно осуществлять комплексную реконструкцию застройки крупных территорий в средних, а тем более центральных зонах больших городов. Точечный проект, огороженный высоким забором - вот типичный формат дома бизнес- или элит-класса в исторической части города.

Между тем, образ жизни истинного среднего класса - это обитание в значительном по площади районе со сформированной социально однородной средой.

Заключение

Инвестиции в человеческий капитал - это комплексная система мер государственной политики, направленная на улучшение качества жизни населения, и на этой основе - расширение и развитие трудового, интеллектуального и творческого потенциала нации.

В конечном итоге именно от общего и профессионального образования, опыта и умения, физического и морального здоровья людей, их психологической устойчивости, достойных условий и качества жизни зависят и эффективность общественного производства, и темпы научно-технического прогресса, организация и культура труда, его производительность

Без внятной политики воспроизводства высококвалифицированных кадров, невозможно поступательное развитие современной экономики.

При этом государство, в лице региональных и муниципальных органов власти должно оказывать свое регулирующее влияние на всю цепочку взаимодействующих факторов социально-экономического подъема:

  • переориентацию управления на опережающее развитие наукоемкого производства;
  • существенное увеличение интеллектуального потенциала страны, главным носителем которого выступает средний класс;
  • повышение качества его жизни, в том числе улучшение жилищных условий.

В интересах государства, строительного бизнес-сообщества и граждан Российской Федерации будет волевое решение Правительства страны на комплексное проведение нижеследующих организационно-нормативных мероприятий:

1. В современных российских условиях объективно обусловлена необходимость создания материальных предпосылок, одна из которых - обеспеченность жильем, для формирования среднего класса - главного носителя интеллектуального потенциала страны.

2. Улучшение жилищных условий среднего класса должно происходить не только за счет увеличения объемов вводимого жилья, но и за счет повышения его качества.

Сущность самого процесса решения жилищной проблемы не сводится только к увеличению в полтора-два раза размеров типового жилища и наличию отдельной комнаты для каждого члена семьи.

Решающее значение имеют критерии благоустроенности и качества жилья, а также экологической безопасности. Все это настоятельно требует активного применения в строительстве современных технологий, энергосберегающих материалов и изделий.

3. Данная задача разрешима только при активной роли региональных и муниципальных органов власти, путем разработки общей стратегии, базирующейся на комплексном, системном подходе к процессу решения жилищной проблемы для среднего класса, поиска и внедрения новых форм организации и управления данным процессом, а также путем мобилизации дополнительных источников жилищного финансирования.

4. В условиях трудно прогнозируемого увеличения платежеспособного спроса населения необходимо приступить к решению задачи перевода отечественной домостроительной промышленности на выпуск качественно новых типов жилых домов при минимальных затратах из средств федерального и региональных бюджетов.

Реорганизацию предприятий строительной индустрии можно осуществлять по различным организационно-экономическим вариантам, выбор которых зависит от демографического состава, платежеспособности населения, наличия свободных территорий под жилищное строительство, мощности действующего предприятия, возможностей сырьевой базы строительных материалов региона и др.

5. Техническая политика жилищного строительства должна быть направлена на стимулирование применения современных высококачественных строительных технологий, использование прогрессивных строительных материалов и конструкций в жилищном строительстве с ориентацией на применение тепло- и ресурсосберегающих экологически чистых материалов, выпуск товарной продукции в виде готовых комплектов индивидуальных жилых домов с целью снижения сметной стоимости строительства.

Борис Скупов 

Комментарии (0)

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь для комментирования!