Политическая миссия малоэтажной жилой застройки

В ходе различных дискуссий эксперты малоэтажного домостроения, анализируя его потребительский, социальный и экологический потенциал, как правило упускают его главную суть: политическую миссию по формированию в России среднего класса, который как правило обеспечивает развитие экономики и стабильность государственной системы.

eb43c81c028a12d59cab5306ff6eba70.jpg

Достоинства и популярность малоэтажного жилья общеизвестны . И несмотря на то, что городское население планеты от года в год всё прирастает, множество людей и семей предпочитают иметь домохозяйство в пригородной зоне, где и экологическая обстановка лучше, и жилье гораздо дешевле.

В высоких многоквартирных домах живут, как правило, незащищенные слои городского населения. В основном это социальное жилье для тех, у кого нет средств на приобретение дома за городом. В России ситуация парадоксальная: в индивидуальном (частном) жилом секторе обитают менее обеспеченные, а более состоятельные обосновались в больших квартирах в многоэтажных домах.

В России возрастающий интерес к малоэтажному жилью напрямую связан с развитием среднего класса. Малоэтажный дом предоставляет хорошую возможность для граждан с средним и более высоким достатком четко идентифицировать себя в социальном пространстве. Иначе говоря, создать свою индивидуальную среду для жизни семьи и ведения домохозяйства. В дальнейшем это способствует успешному продвижению как в деловой карьере, так и в обществе. Немалое значение также имеет экологический характер таких поселений.

Поводом для написания и опубликования данной работы послужило детальное знакомство с программой форума "Бизнес-школа малоэтажного строительства", который проводится по инициативе ИД «Строительный Эксперт».

Много чего полезного и поучающего заложено в ней: и проведение мастер- классов , и выставка архитектурных проектов, и практические сессии и консультации по проектированию, строительству и эксплуатации малоэтажных объектов различного назначения. Но о об основном потребителе продукта малоэтажного строительства – "среднем классе" как-то подзабыли.

Повышенный интерес к проблеме формирования среднего класса в структуре современного российского общества объясняется устойчивой тенденцией роста его научной составляющей, повышением требования к качеству самого среднего класса, как движущей силы обновления и модернизации всех сторон экономики, а также назревшей необходимостью радикального повышения его качества жизни, в том числе и улучшения жилищных условий.

В данной статье автор предлагает современные подходы к определению среднего класса, и эти подходы имеет самое прямое отношение к политической миссии малоэтажного домостроительства. 

7d28a6827ac72af43c805a05f90f1408.jpg

Что же это такое – средний класс?

В энциклопедии "сре́дний класс" это социальная группа людей, имеющая устойчивые доходы, достаточные для удовлетворения широкого круга материальных и социальных потребностей.

Благосостояние, которым располагает средний класс, достаточно для обеспечения «достойного» качества жизни. В силу этого средний класс отличается более высокой социальной устойчивостью.

Необходимо констатировать , что идея существования в обществе некой средней стабилизирующей прослойки людей доминирует еще с античных времен.

"В государстве три класса есть: во-первых, богачи, для города от них нет пользы, им бы лишь для себя побольше. Но опасны и бедняки и чернь, когда своё с угрозою подъемлют на имущих отравленное жало, подговорам послушные витий. Лишь средний класс для города опора; он законам покорствует и власти" (Еврипид, трагедия "Умоляющие", около 420 г. до н. э.)

Данная идея нашла свое воплощение в развитых демократических странах, создавших высокий уровень производства, достигших высоких потребительских стандартов и, соответственно, достаточно высокого уровня стабильности.

Понятие средних слоев и некоего раннего аналога нынешнего среднего класса, берет свои начала еще от Аристотеля, который уже тогда предостерегал от ошибки определять эти слои только по уровню дохода - просто как часть общества, располагающуюся между богатыми и бедными, предложив сделать акцент на ином качестве среднего слоя общества - рациональном и адекватном поведении его представителей.

В своем трактате "Политика" он писал, что "...во всех государствах есть три элемента: один слой очень богат, другой - очень беден, третий же - средний. И этот третий -наилучший, поскольку его члены по условиям жизни наиболее готовы следовать рациональному принципу. Лучшее общество формируется из средних слоев, и государство, где эти слои многочисленнее и сильнее, чем оба других вместе взятых, управляется лучше всего, ибо в нем обеспечено общественное равновесие".

Аристотель выделил три основных признака средних слоев общества:

  • а) зарабатывают на жизнь своим трудом, но не бедны;
  • б) выполняют в обществе стабилизирующую функцию и избегают экстремумов, свойственных бедным и богатым в силу воспитания;
  • в) заинтересованы в развитии государства, в том числе экономическом.

Более определенно черты среднего класса проявляются в Новое время, когда рождается тип европейского буржуа. В XIX в. понятие «среднего класса» стали употреблять достаточно широко, обозначая им также фермеров и вообще все категории не слишком богатого, но материально независимого населения

В современных определениях среднего класса усилен профессиональный момент. Средний класс постиндустриального общества на Западе включает в себя представителей целого ряда профессий и занятий, удельный вес его имеет постоянную тенденцию к увеличению. По мнению социологов, это те, кто обслуживает государство и воспроизводство материальных благ и имеет определенные, довольно высокие стандарты потребления.

Как мы видим принципы выделению "среднего класса" практически не изменились со времен Еврипида и Аристотеля .

Это, прежде всего, очевидный подход на основе уровня материального благосостояния (доходы и расходы - наличие набора дорогостоящего имущества, пользование платными услугами в сфере образования и медицины, туризм), а также субъективный подход на основе самоидентификации, и их комбинация.

Имеет место и усовершенствованный, так называемый "ресурсный подход", согласно которому критерием является "объем, тип и структура капитала, которым располагает тот или иной человек".

На примерах современных западных демократий легко видеть, насколько прав оказался в итоге Аристотель, и насколько неправ Карл Маркс, ожидавший, что средний класс постепенно исчезнет с развитием капитализма.

7c9f06c72600f9871a6f7ad66be027de.jpg

"Средний" это сколько в долларах, евро , рублях и домовладениях?"

Представителям среднего класса обычно присущ достаточно высокий уровень образования и профессиональной квалификации. Но чаще всего проблема выделения среднего класса сводится к банальному вопросу о границах интервала уровня заработной платы, или дохода на члена семьи.

С какой цифры начинается средний класс? На этот вопрос можно отвечать по-разному. Любая отметка здесь - не более, чем условность. Если мы установим одну цифру, то в России окажется, например, 8% среднего класса, а, скажем, в США - 60%. Если другую - то 20% и 88% соответственно.

Критерием принадлежности к среднему классу в 2015 году являлись свободные располагаемые финансовые средства (годовой доход) на 1 взрослого человека от $10 000 до $100 000 (отличается в разных странах).

Так, в Швейцарии принадлежность к среднему классу, согласно этому отчёту, определялась годовым доходом на 1 взрослого человека в $72 900, в США — $50 000, в Китае — $28 000, в России — $18 000, на Украине — $11 258.

Доходы истинного представителя "среднего класса" позволяют ему (его семье) приобрести достаточно "крутой" автомобиль, одежду, технику и гаджеты, посещать дорогого стоматолога, побывать в нескольких интересных странах - другими словами, уже получить то, чего хотелось в первую очередь.

Однако равенство доходов для русской и американской семьи не означает равенства возможностей, интересов, а тем более - сходного социального и потребительского поведения.

Но что еще нужно человеку для полного счастья?

Неизбежно возникает момент когда человек, вне зависимости от его национальной принадлежности , задумывается о радикальном улучшении своих жилищных условий. О переезде из нынешнего местообитания в жильё более высокого, премиального класса - явно выше, чем "эконом". Жильё комфортабельное, более подходящее к вкусам, увлечениям и индивидуальным особенностям - его самого, и его семьи.

Вполне понятно он хочет, кроме того, утвердить и закрепить рост своего социального статуса за счет переезда в престижное жильё в "хорошем" районе. Ведь в понимании представителей "среднего класса" западного мира жилье — это надёжное вложение капитала, его базовый (главный) актив.

Собственно говоря и наш российский предприниматель средней руки думает точно также.

А что простые смертные, которых социологи и экономисты не стесняются в контексте сравнения с "середняками" называть "низшим" классом – те самые обычные люди, к которым себя причисляет большинство из нас думают иначе?

Разве для них, и не только в России, принадлежащее им обычное жильё, вроде двушки в "хрущевке" или "брежневки" не является основным достоянием, зачастую единственным, или намного перевешивающим по стоимости всё остальное имущество?

Да и не к ночи памятуемые богачи -олигархи, как правило в собачьих будках не живут, и их домовладения стоят, по доходящим до нас иногда сведениям, весьма недёшево.

О единстве идеологии представителей "среднего класса"

В отличие от "бедняка", он знает, что его главный актив может сильно подешеветь, если в стране начнется экономический или политический кризис, или район, где этот его недвижимый актив находится, почему-либо утратит статус "хорошего" или "престижного".

В отличие от "богача", он понимает, что его главный актив, по стоимости - это именно само жильё, и только оно, а не доли в бизнесах и проектах, земельные наделы, не движимые активы - акции и облигации, предметы искусства, антиквариат, драгоценности, наконец, не счёт в банке.

ab514f407e98ca239f39ebda598db02f.jpg

Класс он и есть класс на любых уровнях: федеральном, региональном и местном

Политологической наукой установлено , что класс представляет собой группу людей, объединенных сходными интересами, а сходство интересов лишь отчасти может быть продиктовано сходным уровнем доходов и расходов.

Политическое и общественное лицо истинного представителя " среднего класса" определяет его идеология

Прежде всего, "середняк" не хочет раскачивать лодку, в которой вместе с ним плывёт страна с её рынками финансов и недвижимости. В случае любого кризиса, беспорядков или "революции" его основной капитал резко потеряет в цене!

А ведь этот капитал - ещё и залог по кредиту, за который ему расплачиваться многие годы… Никакая революция ничего не спишет, и сумма этого долга при кризисе ничуть не уменьшится, а вот проценты - вырастут!

Хуже того. Последний мировой кризис дал в ряде стран множество примеров, когда жильё в некоторых проектах падало в цене так, что банки переставали считать его достаточным обеспечением выданной суммы, и жёстко требовали от жильца - заёмщика добавить в залог какое-либо дополнительное ликвидное имущество, или немедленно погасить часть долга

Житель района для среднего класса никогда не бросит на своей улице бумажку или окурок. И не позволит это сделать кому-либо ещё - не только из общей личной культуры, но и исходя из вполне "шкурных" соображений.

Он будет требовать чистоты и порядка, следить не только за сохранностью своего дома, но и за домом соседа, и вызовет полицию, даже просто увидев подозрительных людей на улице.

Он, скорее всего, не поскупится, если ему предложат внести справедливый взнос в разумный проект улучшения благоустройства его района - ведь для него это не что иное, как дополнительное вложение в основной капитал!

Жилье как фактор формирования и развития среднего класса

Жильё эконом-класса является относительно "безопасным" активом. В период общего кризиса рынка падение его стоимости - минимальное по сравнению с бизнес-, а тем более - элит-классом.

Оно почти не имеет "запаса" – дополнительной стоимости, связанной с "не обязательными" качествами, которые ценятся рынком лишь в хорошую экономическую погоду - просторность, дорогая инженерия и качественная отделка.

Стоимость же такого капитала, как жильё премиального качества, изменчива. Цены на подобное жильё на рынке, как говорят американцы, "are subject to change" в зависимости от разных событий:

  • как глобальных: кризисы и другие сдвиги в ситуации на финансовом, строительном, и иных рынках страны и всего мира,
  • так и локальных: например, изменения в составе населения района, качество охраны и уровень безопасности, качество благоустройства и работы управляющей компании, строительство или ликвидация тех или иных объектов по соседству.

Как известно, богачи обычно приобретают жильё переводом с банковского счёта – чемоданы, набитые купюрами, остаются в ходу лишь у граждан немногих стран. Для значительно более широкого круга людей со средними доходами ключевым инструментом воплощения мечты обычно служит ипотека.

_36755-342.jpg?size=626&ext=jpg

Ипотечный кредит под залог приобретаемого жилья стоит дешевле остальных, потому что считается достаточно надёжно обеспеченным.

Мелкий бизнесмен, делая самую важную и крупную в своей жизни покупку - дом, где он состарится, и где вырастут его дети, обычно не скупится. Используя свои накопления или часть средств из оборота, и привлекая сравнительно дешёвую ипотеку, он приобретает жильё "на вырост", которое чаще всего стоит заметно больше, чем весь его бизнес!

Ведь доходность его бизнеса, как правило, всё-таки намного выше, чем ставка этого кредита, который, к тому же, берется лишь на часть стоимости покупки.

Для профессионала, работающего по найму, основным капиталом являются его способности, опыт, талант, профессиональная квалификация.

Этот капитал – неотчуждаемый, и владелец сдаёт его в аренду своему работодателю, получая взамен "cash flow", надежность и предсказуемость которого не меньше, чем у мелкого предпринимателя. А значит, и ипотечный кредит ему тоже вполне доступен.

В странах с развитым рынком аренды можно, конечно, просто перебраться в лучшую квартиру, или в хороший дом с более высокой ставкой. Но в долгосрочной перспективе, особенно для семей с детьми, привлекательнее обычно выглядит именно покупка с привлечением ипотечного кредита на большую часть стоимости владения.

Когда доход заёмщика достаточен и предсказуем, а рынок недвижимости (а значит, и стоимость залога) стабильны, а тем более - растут, получить крупный заём будет нетрудно. Более того - проценты по ипотеке в развитых демократических странах будут очень невысоки!

Средний уровень доходов - это фактически не более, чем входной билет в средний класс. Интересы и поведение, присущие истинному среднему классу, человек приобретает после того, как решается приобрести для себя и своей семьи жилую недвижимость достаточно высокого качества. Особенно - когда он покупает её в ипотеку.

Как живет  "средний класс" в западном мире?

Априори представители зарубежного среднего класса - достаточно высоко оплачиваемые наёмные профессионалы и владельцы малых бизнесов - формируют в передовых индустриальных странах большинство налоговых поступлений в бюджеты всех уровней.

Именно массовый малый бизнес, а не огромные монополии создают в таких странах большую часть национального продукта.

Для работающих по найму ценится в основном, профессиональная квалификация, добросовестность, способности и талант.

Пресса свободна, уровень коррупции не запределен, а толерантность к ней на всех уровнях стремится к нулю - поэтому депутаты и чиновники не составляют значительной доли в числе обладателей средних и вышесредних доходов.

В благополучных странах большинство обладателей средних доходов, рано или поздно все-таки вкладывают максимальную сумму, которую могут мобилизовать с привлечением банковских услуг, именно в собственное жильё.

a55406326db4e3fba9cb6eebcab13ebd.jpg

Только жильё, качественное, просторное и соответствующее индивидуальным вкусам и потребностям даёт человеку и его семье то, что не может сам по себе дать шелест купюр и звон драгоценностей.

Естественно, комфортное арендное жильё снимает большинство бытовых проблем, но возможности самореализации через его модификацию у арендатора ограничены.

Но с точки зрения "престижа", а главное - на личном эмоциональном уровне именно собственное жильё порождает у владельца чувство привязанности, принадлежности к определенному кругу, важности семейных ценностей, а также - патриотические чувства к своей малой, местной, и большой, гражданской родине.

Эти чувства особенно хорошо работают в сочетании с личной материальной заинтересованностью представителя среднего класса в политической и экономической стабильности в стране, городе, муниципальном образовании, в его готовности тратить своё время, силы и средства на благоустройство, чистоту и безопасность не только собственного дома и участка, но и всего района.

За рубежом можно воочию наблюдать как жилые районы и пригороды больших городов, а местами и городки в провинции, планомерно застроены, з качественным индивидуальным и блокированным жильём.

Россиянам, посещающим эти страны, в таких районах прежде бросается в глаза именно чистота и ухоженность, качество не только архитектурных решений, но и отделки, ландшафтного благоустройства, отсутствие неприятных соседств, заброшенных зданий и мусора. Всё это порождает ощущения покоя, стабильности и безопасности, которых нашим гражданам, и так сильно не хватает на родине.

Свободные и благополучные страны, где действуют реальные демократические процессы, постепенно приходят к устойчивому росту доли граждан среднего класса, в том его понимании, которое изложено выше.

От экономических кризисов эти страны, безусловно, не застрахованы. Но в "мирное" время жильё для среднего класса является одним из наиболее востребованных товаров, а низкие ипотечные ставки позволяют множеству покупателей осуществлять свои ожидания и мечты, поддерживая этим строительную и финансовую отрасли, и рабочие места в них и делая собственную страну всё более привлекательной при взгляде из окна туристического автобуса.

Так живёт средний класс в Америке, Китае и Западной Европе, так он должен жить в нашей стране.

А что у нас?

В обществах, развитие капитализма в которых происходит по коррупционно-олигархической схем , а демократия скорее имитируется - там всё происходит "по Марксу", разрыв между богатыми и бедными постоянно увеличивается, а истинный средний класс практически не формируется.

Бизнес в таких странах (читай Россия, да и другие страны СНГ) подвержен политическим рискам, мировая финансовая среда не готова кредитовать проекты в них по низким ставкам, и внутренние ставки, в том числе и ипотечные, там высоки.

Малый бизнес находится под прессом и не получает массового развития, идёт постепенная монополизация в большинстве отраслей, включая сферу девелопмента и подрядных услуг.

eb7f4b64bef0d81f42c6728dd9f63b3c.jpg

Экономика, опирающаяся на природные ресурсы или дешёвый труд, худо-бедно растёт, крупные бенефициары вкладывают полученные средства, в числе прочего, и в строительство, прежде всего - жилья.

И жильё активно строится, но спрос немногочисленных богачей быстро закрывается, а доступность для широких слоёв работающих граждан остается низкой, из-за коррупционной ренты, сравнительно небольших зарплат и дорогой ипотеки.

Рынки недвижимости в таких странах, даже на фоне сохраняющейся острой нехватки жилья, неизбежно сталкиваются с более или менее жёстким кризисом спроса

В России основной предпосылкой увеличения доли среднего класса является, прежде всего, рост среднедушевого дохода граждан. По данным Росстата, среднемесячный доход россиян в последние годы растёт примерно на две тысячи рублей ежегодно, и с 2012 по 2018 год вырос более, чем в полтора раза – с 22,8 до 30,2 тысяч рублей.

Эта динамика, без сомнения, не опережает рост цен на рынке недвижимости за указанный период. К тому же рынок жилья всё более явно становится "рынком покупателя", растёт уровень требований, спрос на высокое качество социально-бытовой среды.

Востребовано жильё с качественными, удобными и продуманными планировками, всё более дорогими общими опциями (лифты, отделка мест общего пользования, благоустройство территории), в комплексных проектах, включающих новые объекты социальной и торгово-сервисной инфраструктуры.

Покупатель уже ясно осознаёт, что приобретает для своей семьи не просто "энное" количество жилых метров с определенной транспортной доступностью, а возможность жить, учиться, покупать, лечиться, проводить свободное время в квартале и районе с тем или иным качеством жизни.

Доступность жилья в последние время растёт, но всё еще далека от общепринятой мировой нормы - 1 метр жилья равен по стоимости среднемесячной зарплате в том же регионе. На сегодняшний день потенциальный российский покупатель может на свой ежемесячный доход( в основном зарплату наемного сотрудника) купить 0,3 кв.

Поэтому, несмотря на рост качественных требований, во всех сегментах наиболее популярными остаются владения, сравнительно компактные по площади.

Менее очевидный, но важный фактор - в России девелоперам по ряду причин особенно трудно осуществлять комплексную реконструкцию застройки крупных территорий в средних, а тем более центральных зонах больших городов. Точечный проект, огороженный высоким забором - вот типичный формат дома бизнес- или элит-класса в исторической части города.

Между тем, образ жизни истинного среднего класса - это обитание в значительном по площади районе со сформированной социально однородной средой.

Заключение

Инвестиции в человеческий капитал - это комплексная система мер государственной политики, направленная на улучшение качества жизни населения, и на этой основе - расширение и развитие трудового, интеллектуального и творческого потенциала нации.

В конечном итоге именно от общего и профессионального образования, опыта и умения, физического и морального здоровья людей, их психологической устойчивости, достойных условий и качества жизни зависят и эффективность общественного производства, и темпы научно-технического прогресса, организация и культура труда, его производительность

Без внятной политики воспроизводства высококвалифицированных кадров, невозможно поступательное развитие современной экономики.

При этом государство, в лице региональных и муниципальных органов власти должно оказывать свое регулирующее влияние на всю цепочку взаимодействующих факторов социально-экономического подъема:

  • переориентацию управления на опережающее развитие наукоемкого производства;
  • существенное увеличение интеллектуального потенциала страны, главным носителем которого выступает средний класс;
  • повышение качества его жизни, в том числе улучшение жилищных условий.

f12eadfd8930fdb186624f98f34c050c.jpg

В интересах государства, строительного бизнес-сообщества и граждан Российской Федерации будет волевое решение Правительства страны на комплексное проведение нижеследующих организационно-нормативных мероприятий:

1. В современных российских условиях объективно обусловлена необходимость создания материальных предпосылок, одна из которых - обеспеченность жильем, для формирования среднего класса - главного носителя интеллектуального потенциала страны.

2. Улучшение жилищных условий среднего класса должно происходить не только за счет увеличения объемов вводимого жилья, но и за счет повышения его качества.

Сущность самого процесса решения жилищной проблемы не сводится только к увеличению в полтора-два раза размеров типового жилища и наличию отдельной комнаты для каждого члена семьи.

Решающее значение имеют критерии благоустроенности и качества жилья, а также экологической безопасности. Все это настоятельно требует активного применения в строительстве современных технологий, энергосберегающих материалов и изделий.

3. Данная задача разрешима только при активной роли региональных и муниципальных органов власти, путем разработки общей стратегии, базирующейся на комплексном, системном подходе к процессу решения жилищной проблемы для среднего класса, поиска и внедрения новых форм организации и управления данным процессом, а также путем мобилизации дополнительных источников жилищного финансирования.

4. В условиях трудно прогнозируемого увеличения платежеспособного спроса населения необходимо приступить к решению задачи перевода отечественной домостроительной промышленности на выпуск качественно новых типов жилых домов при минимальных затратах из средств федерального и региональных бюджетов.

Реорганизацию предприятий строительной индустрии можно осуществлять по различным организационно-экономическим вариантам, выбор которых зависит от демографического состава, платежеспособности населения, наличия свободных территорий под жилищное строительство, мощности действующего предприятия, возможностей сырьевой базы строительных материалов региона и др.

5. Техническая политика жилищного строительства должна быть направлена на стимулирование применения современных высококачественных строительных технологий, использование прогрессивных строительных материалов и конструкций в жилищном строительстве с ориентацией на применение тепло- и ресурсосберегающих экологически чистых материалов, выпуск товарной продукции в виде готовых комплектов индивидуальных жилых домов с целью снижения сметной стоимости строительства.

Борис Скупов 

Комментарии