Бюрократические овраги на агрессивном пути развития жилой сферы России

«Агрессивное развитие инфраструктуры» — это одна из пяти созданных рабочих групп по разработке новой Стратегии социально-экономического развития России. Она будет включать в себя все национальные цели и задачи, в том числе рост объемов жилищного строительства и создание комфортной среды, то есть жилой сферы России.

Задача, по словам заместителя председателя Правительства РФ Марата Хуснуллина, руководителя рабочей группы по агрессивному развитию инфраструктуры, поставлена серьезная: определить быстрые победы, которые возможно достигнуть уже по итогам 2021 года, большие межведомственные задачи — до 2024 года и стратегические задачи — до 2030 года.

Задачи в теоретическом плане решаемы, но как говорят: «Гладко было на бумаге, да забыли про овраги, а по ним ходить». В об этом и пойдет речь в настоящей работе.

В строительном законодательстве нет понятия «Жилищная сфера», но де- факто она является важной отраслью экономики страны.

Прошло уже три десятилетия с начала рыночных реформ в новейшей истории России. С разной скоростью, но неуклонно наше народное хозяйство движется в направлении перехода от командно-административной системы к рыночной. За одним исключением, которое именуется «жилищная сфера» экономики Российской Федерации.

Жилищная сфера – одна из самых жизненно важных отраслей народного хозяйства

Во-первых, жилищная сфера самая большая отрасль хозяйства РФ, в которой сосредоточена 1/3 основных фондов страны и работает 4 млн. человек.

Кроме того, ЖКХ – часть жизнеобеспечения населения страны, непременное условие её национальной безопасности. Во-вторых, эта отрасль наиболее социально значима, ибо отапливаемое жилье есть фундаментальное конституционное условие права на жизнь.

В общем процессе инновационной модернизации экономики России проблема реформы Государственной жилищной политики и жилищной сферы занимают особое место.

Они начались в 1992 году. Сущность проводимых мероприятий исходила из представления ЖКХ не как сферы необходимого жизнеобеспечения, а как обычной предпринимательской деятельности, которая должна быть рентабельной и регулироваться рыночными отношениями.

Замысел реформаторских преобразований сводился и поныне сводится к тому, чтобы провести «разгосударствление» ЖКХ, лишить его «коммунального» характера, снять с государства обязанность содержать, развивать и модернизировать главные технические системы ЖКХ.

Государственная власть стала «уходить из ЖКХ», меняя принципы финансирования, сокращая долю бюджета в расходах на содержание системы и перекладывая эти расходы на население. Быстро повышались цены и тарифы.

Значительно снизилась, по сравнению с другими отраслями, заработная плата работников ЖКХ, что привело к ухудшению кадрового потенциала. Расчленение и частичная приватизация отрасли вызвали быструю деградацию ее материально-технической базы. Перечисление фундаментальных реформаторских ошибок не ограничиваются приведенным скудным списком.

И если ошибки в проведении реформы, к примеру, космической отрасли, скажутся не напрямую, а опосредованно и через некоторый промежуток времени, то любая ошибка в реформе жилищной сферы вызовет мгновенную негативную реакцию вплоть до социального взрыва, чреватого отставкой правительства и дестабилизацией обстановки.

Ведь каковы бы ни были наши успехи в добычи нефти и газа, в освоении арктического пространства и космоса, люди продолжали и продолжают жить в холодных домах с протекающими крышами, заплеванными подъездами и неработающими лифтами.

Цифры и факты, иллюстрирующие это, хорошо известны, ибо Россия по-прежнему испытывает острый дефицит жилья. В стране необходимо иметь жилой фонд 4,5 – 4,6 млрд. кв. метров жилья, мы же имеем 3,5 млрд. кв. м, включая аварийное и ветхое жилье.

Системный кризис

Понятие «системный кризис» означает, что в кризисе находятся все подсистемы, что проблемы отрасли находятся внутри нее самой и не зависят от внешних факторов – курса доллара, цены на нефть, конъюнктуры финансовых рынков, от руководителей и начальников ЖКХ, города, от Госдумы или президента.

Главная задача – понять, в чем эти внутренние причины заключаются и в чем «системная ошибка», не дающая нашему жилищному хозяйству нормально функционировать.

Уровень развития жилищной сферы нашей стране не отвечает международным требованиям. Наличие жилищного фонда во многих городах страны не соответствует демографической структуре населения, что определенно ухудшает жилищные условия горожан. Многим семьям приходится довольствоваться коммунальными квартирами и общежитиями.

В настоящее время средняя жилищная обеспеченность в городах страны составляет не более 18 кв.м. общей площади жилья на одного жителя, часть населения имеют менее 9 кв.м. на душу населения, зачастую, в коммунальных квартирах.

Самый разорительный иждивенец государства

Возложенные на жилищную сферу задачи выполняются далеко не в полной мере, что в значительной степени влияет на снижение качества жизни населения. Достаточно отметить, что в ветхом и аварийном жилищном фонде проживают более 2,5 млн. чел., а его доля в общем объеме составляет 3,8 %. В связи с этим проблема жилищно-коммунального хозяйства становится одной из самых актуальных социально-экономических проблем в стране.

ЖКХ было и остается самым разорительным иждивенцем страны – на дотации отрасли из федерального и местных бюджетов уходят астрономические суммы, большая часть которых пропадает как в черной дыре.

Главный признак российского ЖКХ – крайне низкая эффективность. Местные и центральные органы власти всех уровней завалены жалобами на низкое качество жилья и коммунального обслуживания, а жилищная проблема приобрела общенациональный характер.

Решение жилищной проблемы является одним из приоритетов социально-экономического развития нашей страны.

Одним из наиболее важнейших направлений социально-экономических преобразований в нашей стране являются реформирование, модернизация и развитие жилищной сферы, создающей необходимые жизненные условия для человека.

Главными отраслями в составе данной сферы являются жилищное строительство и жилищное хозяйство. Они обеспечивают воспроизводство и содержание жилищного фонда, а также доведение жилищно-коммунальных услуг до прямых потребителей.

К основным составляющим жилищной проблемы в нашей стране относят:

1. Старение жилищного фонда;
2. Нарастающий износ инженерных коммуникаций и интенсивное выбытие жилищного фонда;
3. Недостаточные объемы нового жилищного строительства;
4. Недостаток инвестиционных ресурсов и, как следствие, низкий уровень инвестиционной активности;
5. Отсутствие муниципальных программ и реальных механизмов по обновлению сложившейся застройки города, инженерных коммуникаций;
6. Рост числа организационных форм управления жилищно-коммунальным комплексом, не соответствующих современным методам, в особенности, на муниципальном уровне.

Необходимо выделить основные аспекты проблем жилищного фонда:

1. Количественный аспект (нехватка жилья);
2. Структурный аспект (несоответствие демографической структуре семьи структуры жилищного фонда);
3. Качественный аспект (не состыковка имеющегося жилищного фонда и требуемых для потребительского населения);
4. Эксплуатационный аспект (несоответствие требований к техническому содержанию жилищного фонда).

Важным аспектом проблемы жилищного фонда является несоответствие существующего жилищного фонда функционально-потребительским требованиям, предъявляемым к жилым помещениям: неудобная планировка, недостаточный уровень производства, звукоизоляция, влагостойкость и другие параметры жилых помещений.

Отсутствие современных моделей благоустройства и конструктивных недостатков жилых зданий является причиной завышения потребления энергоресурсов и воды. Так, с точки зрения энергопользования жилищный фонд является весьма неэффективным.

Рассматривая качество жилья, следует обратить внимание на жилую среду в общем, со стороны архитектурно-планировочных, строительных, социальных, экологических, эстетических и многих других аспектов.

Проблемные ситуации в жилищной сфере имеют комплексный характер

Де-факто, проблемные ситуации в жилищной сфере имеют комплексный характер, они охватывают сразу несколько уровней власти: экономический, технический, психологический и другие аспекты.

Также они являются важным фактором углубления кризисных явлений, сдерживания структурных преобразований и создания предпосылок для стабилизации и экономического роста.

Преодоление этих проблем в большей степени зависит от глубины научных представлений о сущности и особенностях развития отрасли, об условиях, механизме регулирования, степени государственного участия и привлечения бизнеса, о социально-экономической эффективности жилищного фонда.

Поэтому для решения возникших вопросов необходим системный подход, синтезирующий усилия руководителей разных уровней и специалистов разных профилей.

Например, до недавнего времени первые позиции в жилищном строительстве занимали типовые панельные многоэтажные дома с высокой плотностью жилищного фонда и населения на единицу территории. Однако, по мнению многих строительных экспертов, данные жилищные образования формируют деструктивную жилую среду, не отвечающую требованиям экологии и комфортабельности.

Качество жилой среды зависит от уровня содержания и технического обслуживания жилых домов. В этой области также имеется целый ряд острых вопросов:

1. Низкий уровень обслуживания инженерного и санитарно-технического оборудования жилых зданий;
2. Несвоевременное проведение капитальных и текущих ремонтов;
3. Неудовлетворительное санитарное содержание лестничных клеток и придомовых территорий и т. д.

Конечно, в последнее время мы видим массовое жилищное строительство и крупные объемы ремонтно-реконструктивных работ, однако в целом это не решает жилищную проблему должным образом.

Жилищная проблема имеет множество элементов, требующих значительных условий по ее решению.

Необходимо выделить основные пути решения проблем жилищной сферы:

1. Поиск и привлечение различных источников финансирования строительства и реконструкции жилья, а также капитального ремонта (подготовка и реализация государственных и муниципальных жилищных программ, и проектов, создание городских фондов строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда, привлечение инвесторов, строительных компаний, предприятий и организаций);
2. Обеспечение жильем широких слоев населения (оказание реальной помощи населению в приобретении жилья, создание хороших условий для развития рынка жилья и жилищных услуг по эксплуатации жилищного фонда, развития системы жилищного кредитования, в том числе ипотеки);
3. Модернизация и развитие системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения (подготовка и реализация систем целевой поддержки социально незащищенных групп населения, рассмотрение вопроса о предоставлении бесплатного или оптимального по стоимости муниципального жилья и т. д.);
4. Совершенствование архитектурно-планировочных и строительных подходов к формированию благоприятной жилой среды (развитие качественной и комплексной застройки, включающей благоустройство территории, переход от типовых проектов к индивидуальным);
5. Совершенствование качества эксплуатации жилищного фонда (существенное улучшение качества реконструкции и ремонта жилищного фонда, экономия энергоресурсов, повышения качества жилищно-коммунальных услуг).

Основные задачи эффективного развития жилищного фонда

Автор полагает, что для достижения эффективного развития жилищного фонда в первую очередь должны быть решены следующие основные задачи:

1. В области жилищно-коммунального хозяйства — усовершенствование качества функционирования жилищно-коммунального комплекса РФ;
2. В области обеспечения доступности жилья — усовершенствование финансовых механизмов рынка жилья, обеспечивающих доступность приобретения жилья для всех слоев населения, развитие системы для поддержки малоимущих граждан;
3. В части выполнения обязательств государства по обеспечению жильем граждан — обеспечение жильем в эффективной форме за счет средств бюджетов всех уровней отдельных категорий граждан, определенных законодательством Российской Федерации, в соответствии с объемом государственных обязательств;
4. В области жилищного строительства — повышение качества и эффективности жилищного строительства, приведение основных (структуры и технических) характеристик жилья в соответствие с потребностями населения.

В области жилищного строительства следует обратить внимание, что строительство — это только один из способов воспроизводства жилищного фонда.

Масштабы и эффективность использования жилищного фонда определяется перспективами развития того или иного поселения и состоянием имеющегося фонда.

Следовательно, модернизация, ремонт и реконструкция жилищного фонда должны быть рассмотрены не только как способы воспроизводства, дополняющие строительство, но и как альтернатива ему.

Одним из важнейших факторов, обеспечивающего рациональное использование средств, направляемых на решение жилищной проблемы, является недопущение абсолютизации нового жилищного строительства и учет изменения в перспективе конкурентоспособности поселений.

Развитие и модернизация жилищного фонда, удовлетворение спроса и потребности общества в жилье должны быть направлены на повышение качества жилища и коммунальных услуг, не только на увеличение потребления жилья.

Ресурсы, вложенные в поддержание жилищного фонда в эксплуатационно-пригодном состоянии, позволят более эффективно его использовать. Реальное повышение качества жилищно-коммунальных услуг вызовет уменьшение удельных объемов потребления энергетических и топливных ресурсов и воды и будет позитивно восприниматься населением

По мнению строительных экспертов для сохранения и развития жилищного фонда РФ первостепенное значение имеет проведение жилищной реорганизации в муниципальных образованиях, так как в них сосредоточен ветхий жилищный фонд, проживает и трудится большая часть населения страны и находятся основные мощности промышленных организаций.

При этом в традиционном многоэтажном фонде необходимо создавать систему арендных отношений и доходных домов.

Малоэтажное строительство: на правильном пути

После нескольких лет попыток достучаться до власти та, наконец, повернулась к девелоперам малоэтажного строительства и индивидуальным застройщикам лицом. Осенью новый созыв Госдумы должен принять закон, который разрешит многие проблемы, с которыми «малоэтажка» и ИЖС бьются годами и позволит развивать перспективное малоэтажное строительство преимущественно индустриально-поточном методом».

Об этом шла речь на конференции «Малоэтажное загородное строительство: инвестиции, девелопмент, маркетинг».

Мероприятие прошло в рамках Всероссийского жилищного конгресса в Сочи. Видимо потому, что конгресс был посвящен по большей части риэлторам, для проведения конференции выделили самый маленький зал, вмещающий около 30 человек, а послушать про проблемы «малоэтажки» пришло как минимум вдвое большее количество. Люди стояли у стенок и в проходах, многие заглядывали в зал и уходили.

«Комната, где мы сейчас сидим, – это законодательные рамки, в которых малоэтажное строительство в текущий момент существует. Мы все в них набиты, стоим посерёдке и не можем вырваться, чтобы развиваться дальше, – пошутил первый вице-президент Национальной ассоциации малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Валерий Мищенко. – А те люди, которые открывают и закрывают двери – это инвесторы. Они смотрят на все это безобразие и понимают: проще уйти. Такое положение дел мы видим на протяжении последних лет развития «малоэтажки» в стране».

Действительно, малоэтажное строительство и ИЖС долгое время находились в отрасли на положении Золушки. Власть занималась исключительно развитием индустриального строительства МКД, позволяя остальным барахтаться самостоятельно.

И так могло продолжаться долго, но нашлись подвижники, которые стали с проблемами «малоэтажки» стучаться во все двери. Одним из них стал бывший министр строительства СССР, Герой Социалистического Труда, президент Ассоциации «Межрегиональное объединение строителей» Ефим Басин.

Общие выводы

Не секрет, что жилищная политика в советской и постсоветской России была, есть и остается эффективным инструментом в руках представителей официальной власти, используемым в ими своих, нередко корыстных интересах.

1. В созданных реформой экономических условиях и государство, и население не могут содержать тот жилой фонд и ту инфраструктуру ЖКХ, которые Россия унаследовала от советского периода.
2. В то же время ни государство, ни население не могут в достаточных масштабах построить новый жилой фонд и создать иную, приспособленную к новым условиям инфраструктуру.
3. По мнению экспертов, критическое состояние отрасли и рынка, препятствующее достижению целей национального проекта «Жилье и городская среда» в установленные сроки, является системным, стратегическим и сформировалось до начала, связанного с пандемией коронавируса обвального (на 70%) падения спроса 1 квартала 2020 г.
4. При следовании прежним курсом реформы техносферная катастрофа в ЖКХ неизбежна, и она повлечет за собой тяжелые социальные и политические последствия.

Рекомендуется:

1. Всемерно поддержать обращение экспертов РАНХ и ГС к Президенту и Правительству Страны по следующим факторам:
2. Пересмотреть приоритетные национальные проекты. программы и с стратегию территориального развития страны после пандемии. Упор должен быть сделан не на развитие крупных городов, а на поддержку индивидуального жилищного строительства, бесплатную раздачу «дальневосточных гектаров», сооружение дорог, муниципальных детских садов, школ и больниц. Причиной стало стремление жителей к отъезду из мегаполисов, и этот отток может продолжиться и после эпидемии, считают эксперты РАНХиГС.
3. Эксперты РАНХиГС в своем исследовании подчеркивают, что коронавирус – это болезнь городов. Именно в крупных населенных пунктах по всему миру формировались очаги заболевания, откуда затем инфекция распространялась на периферию. «Реакция на пандемию в форме «бегства» из крупных городов, наблюдавшаяся весной 2020 года в России, заставляет критически отнестись к ставке на стимулирование агломерационных процессов в государственной политике пространственного развития», – говорится в исследовании.
4. Жители крупных городов разъехались по загородным дачам и малым городам в регионах, а мегаполисы стали ассоциироваться с высоким риском заражения из-за высокой плотности населения. Так, по данным оператора связи МТС, с 25 марта по 8 апреля из Москвы выехало более 15% его абонентов. Исследование «Авито», в свою очередь, говорит о том, что в этот период подскочил спрос на аренду и покупку дач и загородных домов: так, запрос на аренду коттеджей и таунхаусов вырос на 213,3 и 171,3% соответственно по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а интерес к земле для ИЖС увеличился на 12,3%.
5. Согласно результатам «до-коронавирусного» опроса ВЦИОМ, 66% населения страны хочет жить в частных домах, в кирпичных многоквартирных домах – всего 17%, и панельные многоэтажки и монолитные высотные дома предпочитают лишь 7 и 3% россиян соответственно.
6. Сейчас в России новое жилье появляется в основном в 15 крупнейших городских агломерациях, а в средних и малых городах строек почти нет из-за оттока населения и низких доходов жителей.
7. Антикризисные меры правительства только увеличат диспропорции в развитии страны – к примеру, ипотекой под льготные 6,5% годовых для покупки квартир в новостройках смогут воспользоваться только жители крупных городов с высоким уровнем доходов. Кроме того, все меры поддержки ориентированы на высотное домостроение, совершенно не учитывая запросов самих россиян.
8. Правительству РФ стоит пересмотреть стратегию развития жилой сферы, принятую задолго до вспышки пандемии, уверены эксперты РАНХиГС. Помимо упора на индивидуальное домостроение, в новом документе стоит предусмотреть бесплатную раздачу земли для строительства частных домов в территориях, где наблюдается демографический спад, ограничить строительство жилья в городах по высотности зданий, а также распространить на всю страну программу реновации жилья.

Заключение:

Политические партии России, в преддверии грядущих в сентябре 2021 года выборов в Государственную Думу, в своих уставных и программных документах основном ориентируется на масштабные задачи социальной политики, совершенно игнорируя ее жилищную подсистему.

Однако проблема обеспечения граждан доступным и достойным жильем в любой стране является краеугольным камнем социальной политики, и уровень, на котором эта проблема решается, непосредственно отражает заботу власти о благосостоянии граждан и, как следствие, о благополучии общества в целом.

Во многом сказывается недостаточная строительно-техническая подготовка российских политических деятелей, ориентирующихся на порочную жизненную лемму: «На Руси всяк учить, лечить и строить может!»

Жилья в России как всегда не хватало, не хватает и не будет хватать если российские партийные силы отдадут его на откуп «власть придержавшим».

Борис Скупов