Девелопмент жизненного цикла - это условие предоставления в аренду или покупки участка земли девелоперу, при котором он гарантирует безусловное поддержание жилого фонда в проектном формате, как минимум, 25-30 лет.
Многие читатели этой рубрики знают, что главенствующий принцип создания новых материалов на нашей странице - это наличие, хоть небольшой, но идеи или инновации, которую можно вырастить в реально полезную инициативу для отрасли. В этой статье так же предлагается, пусть отчасти и спорная, но новая концепция жилого девелопмента в условиях существенного падения маржинальности жилья экономкласса, а иногда и у класса повыше.
В своё время мы говорили о том, что маркетинг современного жилого девелопмента опустился ниже плинтуса, а в части обмана клиентов - ушел далеко в подполье. Предлагать что-либо, действительно нужное и интересное покупателю удаётся немногим и с большим трудом. При этом мы всегда делали упор на то, что если покупателю жилья что-то и нужно, так это скорее надежность эксплуатации и дешевизна стоимости владения, нежели разные маркетинговые фишечки.
Исходная фабула!
Одна из главных новаций, которые мы многократно обсуждали, в т.ч. с позиции цифровой трансформации строительной отрасли - это переход к новой парадигме стоимостного моделирования ОКС, тем более, когда речь идёт о девелопменте жилья! Рассматривая для этого стоимостную модель спекулятивного девелопмента (с закрытым тарифом), мы констатировали факт, что современному девелоперу совершенно не интересна дальнейшая, после продажи, жизнь построенного им МКД или иного ОКСа. Концепция минимального CAPEX стала главенствующей как для коммерческого девелопера, так и для вполне себе государственного Заказчика. При этом то, что минимальная цена стала догматической нормой неэффективного строительства, все хорошо знают и понимают это лучше самих жильцов.
Переход к парадигме минимальной стоимости жизненного цикла (Минимальный результат формулы: (CAPEX+OPEX)/P, где Р, для девелоперского проекта, объём проданных квадратных метров жилья), означает, что для минимизации стоимости владения, скорее всего, придется ощутимо наращивать первичный CAPEX. Иными словами, стоимость проекта первичного создания ОКС значительно вырастет за счет более эффективных, с точки зрения жизненного цикла, проектных решений. Например, это однозначно скажется на:
1. Более качественные строительные материалы с гармоничной деградацией, ведущий к одновременному выходу из строя и необходимости одновременной замены.
2. Резкое снижение количества капительных ремонтов и реконструкций, увеличение межремонтного срока и сокращение затрат на сам ремонт в силу проектных решений без разрушающего ремонта.
3. Системное макроэкономическое снижение издержек города на постоянные ремонты жилого фонда, снижение нагрузки на промышленность строительных материалов.
4. Качественное повышение уровня комфорта жизни граждан, уровня социальной эргономики и т.п.
Очевидно, что подобное управление жизненным циклом объекта капитального строительства через оптимизацию стоимости владения не в интересах девелоперов спекулятивного толка. Сегодня маржинальность жилья экономкласса и без того низкая, потому увеличение капитальных издержек закрывает всякий интерес бизнеса к нему. Подобные проекты невольно переходят в зону государственных или окологосударственных девелоперов, которые должны строить как можно дешевле по закону. То есть становятся ничем не лучше. Как сделать так, чтобы строительство жилья для массового и небогатого покупателя сохраняло свою инвестиционную привлекательность и, при этом, не снижалось качество строительство? - это и есть стратегический вопрос развития отрасли! Сохранить интерес бизнеса при переходе к реализации проектов на условиях минимальной стоимости владения можно только двумя способами:
1. Сохранять их в собственном операционном обороте в ранге "Доходного Дома" с тем, чтобы компенсировать потерю девелоперской маржи в арендной маржинальности. Такая модель не требует передачи права собственности на квартиры, потому редко востребована в России. Многие девелоперы, так или иначе, переходят к другим формам получения доходов, в т.ч. с трансформацией девелопмента дешевого жилья в продажи апартаментов.
2. Перейти к модели "Девелопмента жизненного цикла" по аналогии с контрактами жизненного цикла для инфраструктурных проектов. Особенно это касается проектов, реализуемых государственными компаниями или девелоперами с государственным участием.
Суть "Девелопмента жизненного цикла" как раз состоит в эффективном управлении жизненным циклом жилого фонда, хотя бы первые 25-30 лет. Можно еще раз вспомнить, что 01 июля 2019 года вышло Поручение №1235 Президента РФ Премьер-министру о необходимости перехода к системе управления жизненным циклом объектов капитального строительства путем внедрения технологий информационного моделирования (BIM-технологий). Как видно, такая форма реализации проектов создания жилой недвижимости направлено именно на реализацию подобных Поручений.
Рассказывая в своё время про контракты жизненного цикла, мы латентно (для себя) подразумевали, что в основном это касается инфраструктурного строительства, транспортного и дорожного развития или, как у нас принято говорить, линейных объектов капитального строительства. При этом обсуждалось несколько явных плюсов контрактов жизненного цикла (Далее КЖЦ) как для государства, так и для потребителей в целом. Это и забота самого исполнителя о качестве строительства в целях получения большей маржи при эксплуатации, это и мониторинг эксплуатации в целях предупреждения будущих потерь и, тем более, судебных споров и страховых выплат. Это и финансовая стабильность держателей КЖЦ в силу наличия гарантированного денежного потока от эксплуатации. Это и возможность сохранения и развития кадрового потенциала для других проектов, обновления и содержания парка дорожно-строительной техники без критичных простоев. Так или иначе, КЖЦ - это общемировая практика и они подтверждают свою эффективность в России, в том числе!
Как перенести эту концепцию на строительство и эксплуатацию жилого фонда?
Давайте представим себе, что девелопер не покупает участок земли, а получает его под застройку при обязательной контрактации на условиях жизненного цикла. Суть такой контрактации, по аналогии с дорогами или линейными объектами, сводится к тому, что девелопер отвечает за текущие или капитальные ремонты дома в течение 10-15 лет или дольше. Государство устанавливает ежегодный тариф на содержание дома исходя из утвержденной методики его расчёта. Средства для оплаты такого абонентского обслуживания поступают из собираемого налога на имущество. Конечно, можно рассмотреть как источник и Фонд капитального ремонта, но здесь стоит вопрос, а не дублирует ли государство сборы на содержание фонда капитального строительства? Ведь и налоги платим, и платежи в фонд капитального ремонта - это повторение налога на имущество в другом исполнении. Цель такого контракта - заставить девелопера сразу строить настолько качественно, чтобы за следующие 10-15 лет и более не требовались дополнительные вложения в текущие и капитальные ремонты. Построил хорошо - будет дополнительный доход к девелоперской марже. Построил плохо - будешь за свой счет ремонтировать постоянно. Здесь мы получаем следующие логические развилки:
1. Девелопер жизненного цикла может исчезнуть как юридическое лицо, скажем, сразу после сдачи объекта в эксплуатацию. В этом случае государство имеет право в судебном порядке взыскивать с собственников бывшего девелопера все издержки на содержание в течение 10-15 лет (как установлено договором) за вычетом согласованного тарифа. Согласованный тариф автоматически выплачивается новому подрядчику жизненного цкила, если таковой находится. Если такой не появляется, то содержание дома идёт в классическом порядке действующей ЖКХ-структурой или УК.
2. Девелопер создал специальное сервисное подразделение для содержания домов на жизненном цикле, в т.ч. централизованное для нескольких ЖК, а сам закрылся как юридическое лицо. Такая передача прав обязательств допускается с соответствующими гарантиями и гарантийным фондом. Гарантийный или страховой фонд девелопер обязан оставить на случай покрытия брака, стоимость которого превышает установленный тариф. Иными словами, если девелопер построил некачественный объект, он будет устранять проблемы за свой счет, пока не закончится срок контракта. А дальше это будет решение суда.
3. Жильцы дома сами решили изменить форму обслуживания и не нуждаются в таком девелопере жизненного цикла! В этом случае девелопер передает свои обязанности выбранной жильцами УК и может быть привлечен к покрытию ущерба от некачественного строительства только по решению суда на основании соответствующей строительно-технической экспертизы.
Конечно, может показаться, что эта модель сложная. Но если речь идет об отдельно стоящих жилых комплексах, о городах, в которых есть недостаток сервисного бизнеса и персонала, об удаленном жилом фонде, то схема может быть крайне востребована. Тем более, если речь идет о государственном строительстве, когда государственный девелопер не будет иметь права исчезать априори.
Спасибо за внимание!
Статья предлагается впервые!
БИСКИД - Тонкая Настройка Созидания!
Добро пожаловать в БИСКИД!
Комментарии (0)