Город-гибрид. Часть IХ. Фавориты и изгои

Часть IХ. Фавориты и изгои

В 2015 году, по данным Минстроя, Россия ввела свыше 80 миллионов квадратов жилья, достигнув или превзойдя рекордные показатели советских времен. Оставим в стороне вопросы, много это или мало (около 0,6 м² на человека), как эта цифра соотносится с показателями ежегодного выбытия жилья, и остановимся на структуре жилья введенного.

Оказывается, что 80 миллионов квадратов практически поровну распадаются на два сегмента, один из которых, по деликатному выражению министра строительства, называется сегментом индустриального жилья, в другом представлено индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которое вполне справедливо может квалифицироваться как кустарное или, проще говоря, разрешенный самострой.

Если вспомнить, что в бывшей РСФСР жило чуть меньше народу, чем в нынешней России, и практически все, что строилось, строилось государством и строилось индустриально (ИЖК и кооперативы обеспечивали ничтожно малую долю вводимых объемов), то успех нынешних наследников советского стройкомплекса выглядит не так убедительно. Точнее, объемы так называемого индустриального строительства, того строительства, которое теперь ведет элита, т. е. крупные застройщики, поддерживаемые властью, снизились вдвое. Единственное, что спасает общую картину, — самодеятельность граждан, усилия общества, опирающиеся в первую очередь на использование собственных средств и собственные представления.

Отмечающиеся в последнее время признаки насыщения рынка и снижения спроса на квартиры и ипотеку могут породить ложное ощущение близости решения жилищного вопроса. Между тем основной девелоперский продукт, который поддерживается властью, имеет ограниченную аудиторию. Это те 10–15 % населения, или приблизительно пятая часть нуждающихся в жилье, которые относятся к категории обеспеченных граждан и могут позволить себе дорогие метры и дорогую ипотеку.

Практически все новое индустриальное строительство — строительство для богатых или состоятельных, некоего меньшинства, опирающееся на особую типологию, которую можно определить как новое точечное строительство. Точечная застройка не обязательно одинокий дом в старом, сложившемся окружении. Это прежде всего изоляция от окружения, игнорирование интересов соседей и пренебрежительное отношение к зонированию и культурному контексту.

Времена, когда отдельные дома строились на пришкольных стадионах, в скверах и на участках детских садов, прошли. Ныне возводимые комплексы в разы больше, но их природа осталась неизменной. Гигантские жилые образования наших дней по-прежнему выглядят пришельцами. Они подчеркнуто изолированы и напоминают средневековые замки, готовые обороняться от любых посягательств. Наличие собственной инфраструктуры, отсутствовавшей у окружающих или недоступной, подземные парковки и высокий уровень благоустройства создают грань, которая резко отделяет богатых от бедных, вновь прибывших от тех, кто жил раньше. Эта грань становится еще более ощутимой, если многоэтажные комплексы возникают на бывших картофельных полях, по соседству с деревнями и дачами.

Под влиянием растущих имущественных различий формируются разные типы сред — старая советская и новая коммерческая. Вслед за жильем складываются параллельные системы медицинского обеспечения, обучения, обслуживания и т. д. Однако парадоксален не сам этот факт, а то, что помыслы и заботы исполнительной и местной власти часто связаны именно с коммерческими сегментами, а не с социальными. Страна, заплатившая огромную цену за обретение социального равенства, в одночасье забыла обо всех уроках истории, выводы из которых делают хитрые европейцы. Швейцарским девелоперам кантональной властью нынче жестко предписывается в пределах одного комплекса треть площадей продавать, треть сдавать в коммерческую аренду, а треть — в социальную. Цель — сгладить социальные различия и дать жилье тем, кому оно необходимо в первую очередь.

Главный продукт российского стройкомплекса — квартира в многоквартирном доме, приобретаемая по ипотеке, — не является инструментом решения жилищного вопроса, да это и не задача девелопера, который выступает главным партнером власти в работе с городом. Ничем, кроме влияния крупнейших девелоперов или застройщиков, нельзя объяснить практическое отсутствие крайне необходимого социального жилья, доступной официальной аренды, поддержки жилищных кооперативов и индивидуального строительства.

Россия, где еще недавно основной массив жилого фонда находился в социальной аренде, оказывается не в состоянии хотя бы частично восстановить этот институт, дающий единовременную надежду на улучшение условий почти половине нуждающихся, тем, кто многие годы пребывает в очередях. Не более популярна и коммерческая аренда, обеспечивающая остро необходимую подвижность населения, доминирующая в целом ряде европейских стран, известная в предреволюционной России под именем меблированных комнат. Коммерческая аренда нынче пребывает за пределами официальной экономики, в «серой» и «темной» зонах. Государство не поощряет развитие аренды, а бизнес не склонен вкладываться в проекты со сроками окупаемости от 12 до 27 лет (по данным газеты РБК от 30 июня 2016 г.). Построить и немедленно продать много легче, чем связываться с «длинными» и «дорогими» деньгами в отсутствие налаженной системы эксплуатации арендного фонда.

Власть безразлична и к судьбе кооперативного строительства, где в роли застройщика выступают сами граждане и где обеспечивается полная прозрачность расходов, ясная себестоимость и цена, размеры которой порой разительно отличаются от цены девелоперов.

Но труднее всего приходится тем, кто строит сам, причем строит практически половину вводимого в стране жилья. Самостоятельно взять ипотечный кредит на постройку, застройку или ремонт собственного дома сложнее, чем оформить с помощью крупного застройщика ипотеку на приобретение у него квартиры. Банки и государство на стороне девелопера, в нем и только в нем, а не в индивидууме, который нуждается в жилье, они видят своего основного партнера.

Приход современных технологий, поддержка строительства собственных усадебных домов, не зависящих от девелоперов и ЖКХ, не в интересах элиты. Тем не менее в условиях крайней затрудненности индивидуального строительства на всех этапах, от отвода земли, обеспечения подъезда и подключения к сетям до собственно стройки, цена квадрата собственного дома в 2–4 раза ниже цены квартирного. Также соотносятся и цены эксплуатации.

Массовое индивидуальное жилищное строительство в развитых странах давно ведется индустриальными методами, а производительность труда на заводе и производительность на строительстве любого, в т. ч. малого, дома отличаются все меньше. Однако приход новых, современных технологий в область ИЖС крайне нежелателен для крупного российского застройщика, справедливо опасающегося конкуренции с очень вероятным финалом не в свою пользу.

_______________________________________

Андрей Боков
"Город-гибрид. О социокультурных предпосылках формирования российского пространства"

I. Картина мира
II. «Треугольник» и «элита»
III. Менеджеры и архитекторы
IV. Отраслевое и территориальное
V. Генплан и ПЗЗ
VI. Нормы, правила, стандарты
VII. Время остановилось
VIII. «УРБО» и «АГРО»
IХ. Фавориты и изгои
Х. Две среды жизнедеятельности
XI. Стиль элиты
XII. «Три цвета времени»

Работа выполнена в Научно-исследовательском институте теории и истории архитектуры и градостроительства (филиал ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» НИИТИАГ)