О промышленном строительстве написано много и создано большое количество репрезентативного материала! Мы всегда рассматриваем любое промышленное строительство как создание производственных продуктовых систем типа H-H, в том числе и индустриальных, а потому создание любого промышленного предприятия - это, прежде всего, процесс инжиниринга новых успешных систем. При этом мы всегда должны учитывать, что создавая промышленное предприятие и как инженерно-техническую систему, и как физическую систему, и как градостроительную подсистему, и экономическую или корпоративную подсистему, или какую-то еще, необходимо найти наилучшее сочетание системных эффектов всех этих систем, а не только какой-то одной.
С другой стороны, принципиальным отличием производственных продуктовых систем, тем более индустриальных, является их прямая связь с будущим продуктом. Отчасти это хорошо отражается в классической V-модели процессов системного инжиниринга, где в основу принятия решений о составе будущего промышленного предприятия закладывают описание продукта.
При этом, большинство инвесторов в промышленный сектор, а это проверено на собственном опыте консультанта, как ни странно, начинают свои проекты именно с выбора участка. Идут долгие обсуждения, где и почему лучше всего разместить производство, какого размера должен быть участок, как спроектировать так, чтобы он был минимальный и т.п. вопросы. Вместо того, чтобы ответить на вопрос - каким вы видите своё производство? Ведь ответив на ряд подобных вопросов, гораздо проще сказать, какой конкретно нужен участок земли! Или даже написать ТЗ на подбор участка, которое и будет сформировано на основе такого экспресс-анализа. Десять основных ответов, которые надо получить при создании промышленного производства ДО выбора земельного участка и, на основе которых, ставить задание на поиск наиболее подходящего участка:
1. Стратегический признак предприятия.
Промышленное строительство, в отличие от гражданского, где планирование будущего здания идёт от границ или красных линий имеющегося участка, начинается с моделирования состава титулов (Scope of Objects), которые должны быть размещены. И только когда собран, с той или иной степенью точности, полный набор зданий и сооружений, становится понятен размер и требования к участку с точки зрения габаритных ограничений. Безусловно, любое предприятие можно разместить и в сжатых (стеснённых) условиях имеющегося участка, что делает его намного дороже. Но даже в этой ситуации получить исходный базовый состав титулов очень важно. Так или иначе, это надо сделать заранее.
Выбор стратегического признака будущего промышленного предприятия - очень важная задача с точки зрения понимания набора требований к будущему участку с позиции стратегического будущего. Как стратегический признак влияет на решения по участку?
1.1 Экономное предприятие, стратегический признак - Затраты на строительство и производство. Речь, чаще всего, идёт об индустриальных конвейерных цехах для длительного производства одного изделия или очень узкой номенклатуры изделий в больших, если не гигантских объёмах. Это фабрики стандартных комплектующих, которые нужны неограниченному кругу потребителей, которых можно даже не искать - они будут всегда. Это предприятия выталкивающего типа, а значит их задача - ускоренный сбыт. Такой сбыт возможен только при низкой себестоимости продукции.
1.2 Инновационная технология, стратегический признак - новизна. Новые промышленные площадки, иногда экспериментальные и пилотные, где идёт апробирование и масштабирование новых технологий. Очень актуальные предприятия для товарных ниш, где спрос и предложение достигли рыночного равновесия и минимизации стоимости продукции на рынке. В этой ситуации, а также в ситуации производственного замещения, обоснованием инвестиционной целесообразности создания нового завода может быть только технологическая инновация, однозначно ведущая к снижению себестоимости и росту маржинальной доходности при фиксированном тарифе.
1.3 Предприятие быстрого реагирования, стратегический признак - скорость перемен. В чистом виде промышленное предприятие проектного типа с вытягивающей логистикой (даже не обязательно позаказного) под нужды одного или узкого круга "своих" Заказчиков. Клиенты готовы переплатить за скорость, потому предприятие заранее проектируется как набор всевозможных активов, которые могут пригодиться всегда. А потому склады, техника для перемонтажа станков, расходные материалы и прочие запасы. Требования к участку могут быть снижены планированием аренды вблизи.
1.4 Предприятие широкой номенклатуры, стратегически признак - многообразие. В данном случае под широкой номенклатурой все равно понимается некая зон релевантной продукции, то есть завод металлоизделий пищевую продукцию производить не будет. Но готовность начать производство любой релевантной товарной продукции в любых объёмах говорит о гибких предприятиях. Такие заводы должны иметь много активов в лизинге или аренде, но должны иметь и быструю возможность переналадки, переоснащения и т.п. операций промышленного реинжиниринга. Здесь же используются "револьверные" заводы с быстрой сменой станочного парка. А значит нужны и мощности для хранения и обслуживания простаивающих станков.
Первым шагом к пониманию компоновки будущего предприятия является компонентная декомпозиция будущего продукта. Разобрав изделие на комплектующие, будущим проектировщикам завода потребуется ответ на вопрос - какие будем производить на месте (in-house), а какие будут закупаться? Обоснованное решение вопроса о самостоятельном производстве нужных предприятию комплектующих, деталей и т. п. или закупке их у других производителей напрямую влияет на набор зданий и сооружений будущего предприятия. Очевидно, что производство всех компонентов на одном предприятии снижает риски, но оно же и съедает эффективность этого производства в т.ч. с точки зрения земли. Высокая степень вертикальной интеграции снижает зависимость предприятия от колебаний рыночной конъюнктуры, но может привести к росту себестоимости продукции и снижению ее качества. Такими были почти все советские предприятия и причиной выбора (full-house) было не только наличие каких угодно участков, но и военная доктрина.
С другой стороны, переход на полную закупку тоже грозит не только экономией! Закупка большей части комплектующих изделий на стороне означает переход к отверточной технологии (screw technology), и увеличивает зависимость от колебаний конъюнктуры, от действий конкурентов, от динамики спроса и предложения на рынке конкретной запчасти. Что в итоге ведет к срыву обязательств и потере клиентов. Так или иначе, решение ведет к формированию либо перечня дополнительных производственных цехов по производству своих комплектующих и блоков. Решение о закупках ведет к необходимости понимания хранения запасов, создание логистических и транспортных узлов и внешней транспортной инфраструктуры. Главное, что не надо забывать - это управление рисками. если есть рисковый компонент изделия, который, вроде бы, присутствует на рынке в достаточном количестве, но может выпасть по причине санкций или иных враждебных действий, надо иметь резервные аддитивные мощности для его самостоятельного производства. А это тоже земля!
3. Климатический аспект.
Это один из наиболее понятных большинству инвесторов факторов планирования промышленного предприятия, поскольку для России именно он является географическим минусом. Расположение производств в более теплых регионах с минимальными климатическими скачками - это мечта любого промышленного инвестора. А если еще не надо строить капитальные здания, достаточно укрытий над технологией, которая работает на улице - это просто идеальное производство. Но Россия - большая страна, и если позиционирование предприятия не завязано на "логистическую Розу" поставки сырья или сбыта продукции (а такие предприятия тоже бывают), то их размещение как можно более южнее абсолютно оправдано. Для тех предприятий, где размещение заведомо предполагает близость или к источнику сырья, или к потребителю, всегда приходится учитывать суровые климатические условия или колебания внешних параметров, от которых зависят проектные решения по конструктивам и размещению. Поэтому, чем севернее промышленное предприятие, тем больше инфраструктурных и вспомогательных зданий и сооружений придётся планировать, в том числе все меры по созданию условий труда для персонала. А этом, в любом случае скажется на размерах выбираемого участка.
4. Запасы и резервы.
Казалось бы, расчет запасов сырья и исходных комплектующих можно произвести исходя из площадей складов. Но для уменьшения занимаемого участка земли стоит определиться с технологическими запасами исходя из минимальной партии доставки. Скажем, запасы на 1 день и для этого требуется полмашины с грузоподъёмностью 1 тонна. Может сразу привозить целую машину и сделать склад на 2 дня? А если машина не приехала? Здесь и появляется отличие запаса от резерва. Надо иметь резерв на случай, если поставка сорвалась и длительность резерва определяется возможными расчетными рисками. Скажем по топливу - это одни сроки, по расходным материалам - другие. Но с учетом годности и срока хранения. Также надо учитывать резерв под брак. То есть если на изделие нужно 4 колеса, то если есть риск поставки брака или неправильной сборки с потерей одного колеса, то учитывать и такой перерасход требуется обязательно. Что делать с ресурсами, заготовка которых невозможна? Надо или иметь резервные источники, например, электроэнергии, технических газов и т.д. А значит их придется строить исходя из расчета простоя в случае аварии. А это тоже участок земли и очень немаленький.
Не менее важен и вопрос отгрузки готовой продукции. С одной стороны - отгружай всё подряд, чем меньше хранишь, тем меньше участок. С другой, могут быть технологические остановы, а продажи прекращаться не должны. Потому можно производить про запас, а значит и его надо где-то хранить! И хорошо если на улице под навесом. а если требуется тёплый склад? Это еще затраты земли. Расчет и планирование склада готовой продукции (СГП) - задача для большого пространственного творчества. Но часто забывают про склады переделов. Если мы приняли решение, что часть комплектующих производим сами, то и хранить эту тоже готовую продукцию где-то придётся. И хорошо, если можно обойтись небольшими прицеховыми или внутрицеховыми складами. А если надо строить отдельный склад? Наконец, очень важно учитывать оборот запчастей для того или иного изделия! Скорость выхода из строя и наработка на отказ показывают, как часто будет меняться та или иная деталь. А значит их выпуск должен превышать потребность для новых изделий. Иногда в разы.
5. Логистика и сбыт (логистическая и сбытовая роза).
Логично предположить, что любая комбинация складов и мест хранения или перевалки потребует и затрат на транспортную инфраструктур, как внешнюю логистическую, так и внутрипроизводственную межцеховую. Выбор транспортной модели: автомобильные, железнодорожные, водные или авиасредства - это всегда решение, которое базируется на точке выбора площадки. Есть два принципиальных решения, которые оправдываются логистикой предметов труда и продуктов: производство максимально близко к поставщикам сырья, т.к. его перевозка дороже, чем перевозка готовой продукции. Или наоборот - максимально близко к точки оптимальной логистической розы, когда доставка готовой продукции дороже, чем доставка сырья. Что такое "логистическая роза сбыта"? Обычно под таким названием понимается совокупность экономически обоснованных точек доставки готовой продукции в которых условно цена продукта выравнивается с конкурентом и дальнейшая перевозка теряет смысл. Конечно, это не касается всех видов производств, но в широком смысле данная задача - это решение вопроса об использовании или собственных транспортно-логистических ресурсов, или ресурсов общего пользования (транспортных средств, собственных складов, трудовых ресурсов и т. п.), а также общая задача выбора между инсорсингом и аутсорсингом. В первом случае - это всегда рост состава зданий и сооружений (транспортный цех, цех ремонта транспорта, склады запчастей, площадки отстоя техники и т.п.). Во втором - риски непредсказуемости затрат, срыв поставок и иные неопределённости, которые надо просчитывать в обмен на экономию земли.
6. ТОиР и непроизводственный сервис.
Выбрав вариант производства комплектующих, пусть даже небольшого количества, но своими силами, автоматически возникает вопрос Технического обслуживания и ремонта (ТОиР) технологического и иного вспомогательного оборудования. Здесь, по аналогии с транспортными задачами, придётся делать выбор между инсорсингом и аутсорсингом, но это не всегда связано с чисто экономическими расчетами. Во-первых, аутсорсинга в определённых местах просто может не быть, или нет в нужной квалификации. А значит придётся строить и электроремонтные цеза, и механоремонтные, и ремонта и наладки оборудования КИПиА. Особенно если его еще надо настраивать и поверять.
Вопрос эффективной организации ТОиР не всегда укладывается в рамки экономической логики простых решений: если дешевле нанять внешний сервис - давайте не будем строить никакие другие цеха. Это простое решение в дальнейшем может привести к обратному - резкому удорожанию услуг монопольного сервиса, который с лихвой отберёт всю вашу экономию. Более того, современные зарубежные ЕРС-контракторы, понимая, что на инжиниринге уже не заработать сверхприбыль, превращают проект в доходный сервис в будущем, который принесёт максимум прибыли при эксплуатации. Для этого достаточно заложит в условие поставки оборудование удаленную наладку и регулировку, а также монопольное право на запчасти, сервис и расходные материалы. И на этом вся экономия может аукнуться тройными потерями.
7. Перспективы расширения и реинжиниринга.
Перспективы расширения, модернизации, промышленного и пост-промышленного редевелопмента в планах инвесторов играет огромную роль для выбора участка для нового производства. Безусловно, все эти пожелания и намерения должны быть заранее учтены и в Декларациях о намерениях, и в Бизнес-планах или в Обосновании инвестиций, с тем, чтобы сразу учесть последующие издержки. Иными словами, нельзя строить 2-блочную АЭС с возможностью расширения до 4-х, если под них нет земли! А в промышленных производствах этот аспект часто ставит крест на серьёзных проектах промышленного реинжиниринга: проще построить новый завод, чем на этом участке расширить старый с утверждением колоссального объема спецтехусловий, с учетом ограничений и требований всех стейкхолдеров. Чем больший резерв земли остаётся, тем больше затрат придется предусмотреть в OPEX для её содержания и обслуживания. А значит и вопрос эффективной себестоимости встает ребром! Сегодня часто говорят о новой парадигме планирования промышленной архитектуры, когда вместо классического подхода по планированию предприятия предлагается альтернативный - более подходящий под политику и стратегию будущего расширения. Классический подход говорит о том, что в центре выстраиваются главные технологические цеха, вокруг них склады и цеха собственного производства (производственно-складская инфраструктура), затем сервисные и вспомогательные здания и сооружения, а затем социально-бытовое обеспечение. Получается такие условные "3 круга на воде" вокруг основного производства. Альтернативная архитектура говорит о том, что в центре как раз располагается производственная и сервисная инфраструктура, а главные цеха по спирали вокруг них. Таким образом, строительство нового главного цеха ведется на свободном участке и сразу подключается к инженерному обеспечению. При этом каждый новый цех может расти в размерах и учитывать новые требования. Старые же цеха, которые были построены раньше, как раз наоборот, передаются или в сервисный блок, или просто сносятся под развитие центральной сервисной инфраструктуры. Получается такая архитектура "спирального снежного кома", который и сам растёт, и в центре увеличивается сервисное ядро. Единственное, что остаётся снаружи - это социальный блок и его надо сразу строить по периферии (вдоль периметра) большого участка с тем, чтобы потом безболезненно перемещать еще дальше. На эту же альтернативную архитектуру очень хорошо накладывается методология "инвестиционного веера".
8. Выбросы и стоки.
До того как выбрать участок, так или иначе, надо, хотя бы приблизительно, оценить баланс промышленные и иных стоков и таких же выбросов в атмосферу. И дело совсем не в платежах - их и так придётся учесть в себестоимости. Дело в затратах на строительство очистных и иных защитных сооружений, чтобы оградить население и окружающую среду в целом от возможного вреда жизни и здоровью. Конечно, надо учесть существующую инфраструктуру, технологии безопасной утилизации вредных выбросов и иные мероприятия по требованиям стандартов, но необходимость выведения таких операций за пределы основного производства встречается часто. Для этого строятся специальные бассейны, трубопроводы, сбросные каналы и иные дополнительные сооружения, без которых невозможно осуществлять такую деятельность. Не исключено, что можно рассмотреть вопрос и полезной утилизации или переработки отходов, для чего также придется предусмотреть свободные площади. В любом случае - геодезия участка должна учитывать уровни и высоты, а ветровые коридоры не должны быть источником опасного распространения опасных выбросов. А отсюда появляется целый набор требований как к гидрогеологическим условиям строительства, так и к розе ветров.
9. Персонал.
Теперь можно начинать резюмировать все выше перечисленные здания и сооружения, которые мы включим в состав будущего промышленного производства. Пусть даже с некоторыми ошибками и отклонениями, но весь перечень титулов, с учетом сменности, потребности и загрузки, даёт нам главную цифру - примерное количество персонала на предприятии. От основного персонала можно перейти к оценкам и административно-хозяйственного, и сервисного или технического коллектива. Так или иначе, с учетом каких-то индексов, появляется первичная оценка количества персонала на промышленном предприятии, как в обычную рабочую смену, так в пиковой загрузке, когда на территории находится максимум людей. Эта прикидка дает только одно - возможность оценки потребности в сервисе самого персонала: столовые, душевые, туалеты, раздевалки, инструментальные, комнаты отдыха, комнаты совещаний и многие-многие другие помещения, без которых персонал не сможет нормально работать. Второй момент - это логистика персонала по территории. О внутреннем транспорте сырья, материалов, продуктов передела, готовой продукции мы уже упомянули. Сюда же надо добавить системную инфраструктур логистики персонала, как в обычном рабочем режиме, так и в аварийном. Все эти дополнительные инженерные системы сигнализации, оповещения, наблюдения, безопасности, системы дымоудаления, продувки и прочистки опасных газопроводов, всё это тоже требует пространства, а значит дополнительной территории. Очевидно, что принять решение об участке, не понимая, какие потребности возникнут у персонала - просто пример непрофессионализма.
10. Социальная инфраструктура.
В завершение перечня аспектов, которые необходимо обсудить до принятия решения об участке, стоит поговорить о социальных проблемах. Если для мелких предприятий такой вопрос не стоит, люди всегда находятся, а где и как они живут - вопрос второй. Для крупных новых промышленных производств так вопрос не решается. Сегодня не хватает не только самого персонала в локальных агломерациях, но и нет комфортных условий для проживания приглашенного персонала. А значит проблему придется решать, как энергетически, так и территориально. Конечно, потом можно будет передать социалку в муниципальное ведение, но для старта этот вопрос придется решать. Сюда относится и большое количество проблем: медицина и образование, спорт и здоровье, прачечные и общепит, транспорт и логистика, детские учреждения и торговые площади. Все эти задачи так же найдут своё отражение в поиске удобного участка, даже если он будет решаться отдельными зонами. Например, отдельный участок для промзоны, и отдельный для ОСИ - объектов социальной инфраструктуры.
Что следует заметить в заключение? Прежде всего, общий анализ потребности будущего предприятия в зданиях и сооружения даёт примерное понимание площадей земельных участков, требования к ним с позиции размещения, к геологии, геодезии, экологии и иные аспекты. Второй и не менее важный аспект - это Ресурсный баланс. Собрав все потребности по производству, по инфраструктуре, персоналу и социальной нагрузке, можно оценить потребность в электроэнергии и необходимых иных энергетических ресурсах. То есть связь здесь прямая: пока нет ведомости зданий и сооружений, нет оценки их энергопотребления, нет и задание на проектирование энергетических сетей, как внутренних, так и внешних. А с учетом развития или расширения, надо учесть и возможный прирост потребности в будущем. Отсюда вытекает дополнительная потребность в земельных участках для энергетики в целом.
Конечно, это очень упрощенное описание, но идея остается неизменной. После получения требуемой площади (неважно какой конфигурации), можно подобрать участок, который геометрически будет выглядеть совсем иначе. Вот здесь уже и начинается реальное моделирование генерального плана и размещения цехов и вспомогательных сооружений в целом. Вполне вероятно, что это будет треугольный или вытянутый участок, но он будет точно соответствовать потребности. Дальнейшая работа за проектировщиками и кадастровыми инженерами, а предприятие можно разместить достаточно гибко на любом участке. Главное - не мерять одежду пока не узнал своего размера!
Спасибо за внимание!
Комментарии (0)