Владеть доходным домом в столице выгоднее, чем золотым прииском в Сибири

Кто из домовладельцев высказал эту "золотую" истину рынка съемного жилья в России? Дворянская вдова И.З. Колотушкина, отставной чиновник И.И. Ерогин, толстосумы-старообрядцы братья Бахрушины, граф Р.Д. Стенбок–Фермор или кто-то другой из представителей молодого российского капитала, – история умалчивает.

Наши предприимчивые предки, крепкие не только «задним» умом, уже тогда интуитивно разграничивали приобретенную и (или) наследственную собственность от предпринимательского или «делового владения» ею по римскому праву, и прекрасно понимали, к какому правовому и хозяйственному нигилизму может привести форма «клеточной жилой собственности».

Историческая справка:

Право собственности в римском праве являлось одной из основных составляющих вещного права. В Законе о юристах от 426 г .н.э собственность обозначалась римским словом - dominium. Русский язык дал нам универсальное понятие «жилище» от слова «жизнь».

Проникший в наш обиход термин «дом», обозначавший в Древнем Риме строение для проживания одной семьи, произошел от латинского слова «domus» (производное от «dominium» - собственность), в отличие от «инсулы» (лат. insula- буквально остров), 3-5ти- этажного городского жилого строения, комнаты и помещения которого сдавались в наем.

При этом собственность как юридическая категория означала принадлежность имущества определенным лицам - индивидам или коллективам на определенных условиях и в определенных формах. Но ни в коем случае, это не предполагало частного владения отдельными помещениями в «инсуле».

На сайте «История древнего Рима» опубликована статья Сергеенко М.Е из журнала «Нева» за 2 000 г. «Жизнь древнего Рима»).

Представители компании «Академстройнаука», хорошо знакомые с римским правом, критикуют автора за пренебрежение либеральной рыночной моделью жилищной политики и утверждают, что «…Можно много говорить о доходных домах, но в России гигантский жилой фонд находится именно в частной собственности. Очень много квартир сдается. Чем Вам не доходный дом?».

Не согласны с автором и коллеги по строительной площадке: «Идея цивилизованного рынка съемного жилья - химера. Гораздо выгоднее продать построенное. И чем быстрее, тем лучше. Строительный бизнес не хочет связываться с долговременными процессами возврата вложенных средств».

Однако уже сегодня есть иные методы ведения бизнеса. Руководитель необычной компании-девелопера «Лаборатория арендного жилья» г-н М.В. Бойко предлагает: «В текущей геополитической и внутриэкономической ситуации необходим новый вектор развития жилищного строительства. Рынок недвижимости перегрет, предложение многократно превышает стремящийся к нулю потребительский спрос.

Чтобы заработать девелопер должен думать по-новому - не продажей будущих квадратных метров, а капитализацией активов для использования или продажи доходного бизнеса».

Он доказывает свое кредо умением перепрофилировать любой объект недвижимости в формат «доходного дома» с последующей эксплуатационной нормой доходности от 28% или продажей готового бизнеса от 350% инвестиционной стоимости.

Цель статьи - познакомить читателя с потенциалом коммерческого найма жилья как альтернативного механизма формирования системы воспроизводства и развития жилищного сектора на принципах самофинансирования.

Действующие системы коммерческого найма жилья

Обозначенные в первых публикациях https://ardexpert.ru/article/4555, https://ardexpert.ru/article/4878, https://ardexpert.ru/article/5118, проблемы либеральной жилищной политики можно попытаться решить с помощью механизма альтернативного действующему.

Новый механизм, как минимум, должен обеспечивать снижение нагрузки по выплатам для получающих жилье, тем самым содействуя развитию жилищного комплекса, т.е. формировать систему воспроизводства и развития жилищного сектора на принципах самофинансирования.

В настоящих условиях таким механизмам может стать коммерческий найм жилья. По строгой формулировке коммерческий найм, есть предоставление собственником жилья в пользование нанимателю за плату, определяемую на рыночных принципах равновесия спроса и предложения.

В российской практике коммерческим наймом также называются условия с оплатой, значимо большей, чем плата за социальный найм. При этом под платой обычно понимают лишь часть тарифа, в которую входят затраты на капитальный ремонт и восстановление жилья, а также доход собственника. Плата за коммунальные услуги, даже если и перечисляется собственнику жилья, идет в конечном итоге на оплату услуг коммунальных организаций.

В Гражданском кодексе РФ коммерческий найм называется просто наймом, в отличие от социального найма, а в законе «Об основах федеральной жилищной политики» — арендой.

Индивидуальный коммерческий найм уже давно является альтернативой государственным механизмам жилищной политики. Как минимум две категории российских граждан вынуждены снимать жилье у частных владельцев или у нанимателей социального жилья: очередники на улучшение жилищных условий и те, кто не имеет достаточных накоплений и доходов для участия в ипотечных программах.

Плата за найм коммерческого жилья в среднем по стране составляет от 35 до 95 руб. за 1 кв.м. в месяц без коммунальных услуг. Практически она доступна значительному числу семей, нуждающихся в жилье, и по приблизительным оценкам до 8-13 % жилищного фонда городов сдается владельцами и нанимателями на этих условиях.

По сведениям господина М.В. Бойко данные по Москве и Подмосковью сильно разнятся с провинцией. Они составляют от 500 до 2500 рублей за 1 кв.м в месяц в зависимости от условий и места аренды.

Однако, хотя индивидуальный коммерческий найм несколько компенсирует недееспособность действующих механизмов жилищной политики, эта система не обеспечивает стабильного развития жилищного сектора. Чаще всего, в нарушение действующего законодательства правоотношения по сдаче жилой недвижимости в найм не оформляются должным образом.

Доходы от сдачи квартир и комнат укрываются от налогообложения. Квартиросъемщики никак не защищены от произвола со стороны наймодателя, который может увеличить арендную плату или попросить освободить помещение раньше положенного срока. При этом определить все ли наймодатели платят налоги практически невозможно.

Справочно

Выпадающие доходы бюджета города Москвы от нелегальной сдачи в аренду жилья:

1. Жилой фонд Москвы – 192 000 000 кв.м. Из них 22% (42,0 млн кв.м) находится в нелегальной аренде.
2. Ежегодный оборот коррумпированных средств в сфере нелегальной сдачи в аренду жилья – 504 млрд рублей.
3. 65,5 млрд рублей ежегодно не уплачиваются в бюджет только физическими лицами в виде налоговых отчислений.

Доходы от найма тратятся, как правило, на личные нужды, а не на воспроизводство и развития жилья, тем более что эти обязанности взяло на себя государство.

Довольно вяло с этой задачей справляется и коммерческий найм государственного и муниципального жилья или, так называемый, рынок легального найма и аренды жилья.

Коммерческий найм государственного и муниципального жилья предусмотрен статьей 17 закона «Об основах федеральной жилищной политики» с единственным ограничением, требующим решения органов власти о доле государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору коммерческого найма.

Существует положительная практика использования этого механизма, например, в г. Новосибирске. Здесь муниципальное жилье предоставляется в коммерческий найм сроком до 1 года за плату, кратную плате за социальный найм (в 2013 г. — 0,86 руб. за 1 кв.м.) Коэффициент кратности равен:

1. 1 (единице) — для граждан, имеющих право на (вне)первоочередное предоставление жилья и среднемесячный доход на члена семьи менее 2-х прожиточных минимумов;
2. 5 (пяти или 4, 3 руб. за 1 кв.м.) — для граждан, имеющих право на (вне)первоочередное предоставление жилья и среднемесячный доход на члена семьи от 2 до 4 прожиточных минимумов;
3. 20 (двадцати или 17,2 руб. за 1 кв.м.) — для иных граждан.

Как видно, даже максимальные ставки платы за найм намного меньше рыночных (для г. Новосибирска — более 90 руб.) и эта система не может дать значительных ресурсов для воспроизводства и развития жилищного сектора.

Предлагаемые принципы коммерческого найма жилья

Суть предложения состоит в создании государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого на условиях коммерческого найма за плату, равную рыночной цене на эту услугу (плате за найм при индивидуальном коммерческом найме). В этом случае, поступающие от нанимателя платежи будут покрывать следующие составляющие:

• 100 % тарифа за коммунальные услуги;
• затраты на капитальный ремонт и инвестиционную составляющую коммунальной инфраструктуры;
• затраты на капитальный ремонт жилья;
• затраты на восстановление жилья после завершения срока эксплуатации;
• доход на вложенный капитал собственника жилья.

Известны размер затрат на коммунальные услуги за 1 кв.м. (исходя из 18 кв.м. на человека), доля оплаты коммунальных услуг населением (государство и муниципалитеты несут дополнительные затраты на субсидирование), стоимость 1 кв.м. жилья, плату за коммерческий найм.

Можно принять требуемые затраты:

• на капитальный ремонт и инвестиционную составляющую коммунальной инфраструктуры за 25 % от затрат на коммунальные услуги (все рассчитано на основе примерной восстановительной стоимости, 25 летнего срока службы, и при условии инвестирования накоплений на капремонт под 4 % годовых);
• затраты на капитальный ремонт жилья в размере 0,5 % в год от стоимости жилья (из 25-летнего периода капитального ремонта, стоимости ремонта в размере 20 % от стоимости жилья, и при условии инвестирования накоплений на капремонт под 4 % годовых);
• затраты на восстановление жилья в размере в размере 0,081 % в год от стоимости жилья (при сроке эксплуатации жилья в 100 лет, и при условии инвестирования накоплений на восстановление под 4 % годовых).

На основе имеющихся данных можно вычислить доходность на вложенный капитал. Пример расчета для городов Москвы и Новосибирска приведен в таблице:

Механизм коммерческого найма допускает возможность выкупа жилья. Возможен и постепенный выкуп жилья долями по текущей на момент выкупа стоимости жилья или жилищный лизинг.

В этом случае с выкупленной площади не взимается плата в доход собственника, плата на восстановление жилья и часть платы за капитальный ремонт, приходящаяся на внутриквартирное имущество. Кроме того, при выкупе в пользу жильца учитываются уже накопленные суммы на восстановление и капитальный ремонт внутриквартирного имущества (выкупная сумма уменьшается на накопленные суммы).

Все это приведет к экономии жильца в случае выкупа в размере 5-8,5 % реальных годовых на вложенную в выкуп сумму. Это, несомненно, будет стимулировать выкуп, обеспечивая дополнительный приток средств для государства и муниципалитетов на жилищное строительство.

Новый механизм жилищной политики обладает целым рядом преимуществ.

Преимущества для нанимателей:

Предоставление жилья на таких условиях на современном этапе гораздо выгоднее ипотечных программ:

• не требуется большой первоначальный взнос;
• вместо ежегодной уплаты 15 % от суммы долга в счет процентов (ежегодно) наниматель платит 3,5-7 % от стоимости квартиры в доход собственника и еще 1,5 % на капитальный ремонт и восстановление жилья.

Значительное снижение ставки доходности объясняется тем, что в нее не закладывается обесценение из-за инфляции вложенного собственником капитала, поскольку за счет инфляции растет и стоимость жилья. Если же учитывать необходимость в случае ипотеки выкупать квартиру, сокращение платежей будет еще больше, по сравнению с 44 % (для 3-летней ипотеки) или 17 % (для 20-летней ипотеки).

Наниматель сам определяет график выкупа, в соответствии с поступлением своих доходов. В условиях продолжающейся нестабильности экономической ситуации и неопределенности прогнозов развития страны и, следовательно, доходов населения, такая свобода выбора представляет большое преимущество по сравнению с жесткой схемой погашения кредита при ипотеке.

Жилищная проблема, особенно наиболее активной молодой части населения, компенсируемая на практике фактически за счет индивидуального коммерческого найма, будет решаться на более стабильной и постоянной основе (официальные отношения, строгие гарантии, неограниченный срок). При этом сектор индивидуального коммерческого найма сохранится с неизбежно более низкими ценами из-за низкого качества.

Положительный социальный эффект от программы развития коммерческого найма для населения будет состоять в увеличении предложения такого жилья, и, как следствие, падение платы за найм. Это сделает жилье более доступные и снизит расходы граждан уже снимающих жилье в секторе индивидуального коммерческого найма.

При этом оптимальный размер доходности на капитал, установившийся за счет снижения платы за найм должен составлять не менее 3-4 % реальных годовых. То есть, обеспечивалась бы нормальная рыночная доходность на вложенный капитал с учетом низкого риска вложений в недвижимость.

Желательно, чтобы доходность была на 1-2 % больше реальной процентной ставки по ипотечным кредитам, чтобы не вытеснять этот менее выгодный механизм.

Преимущества для федеральных и коммунальных структур:

За счет платежей нанимателя покрывается 100 % затрат на коммунальные услуги, нет необходимости расходовать бюджетные средства на субсидирование.

Структура оплаты позволяет полностью финансировать капитальный ремонт коммунальной инфраструктуры и жилья и расходы на восстановление жилья после прекращения эксплуатации без использования бюджетных средств. За счет этого воспроизводство жилья для коммерческого найма будет производится сразу по необходимости, что обеспечит высокое качество этого жилья.

Доход государства и муниципалитетов от жилья для коммерческого найма позволяет финансировать новое строительство. Это позволит экспоненциально увеличивать современный жилой фонд с темпом, равным доходности на вложенный капитал, даже без новых бюджетных инвестиций.

Система стимулирования молодых специалистов для работы в государственном и муниципальном секторах экономики может быть основана на предоставлении им жилья в коммерческий найм с субсидированием оплаты. В случае ухода специалиста в частный сектор, субсидирование прекращается, и специалист платит полную стоимость найма.

Такая система позволит гарантировать закрепление специалиста, чем субсидирование приобретения жилья при условии 5-летнего трудового договора.

Преимущества для экономики в целом:

Использование государственных и муниципальных средств для создания коммерческого жилья позволяет компенсировать риск изменения стоимости жилья. Риск резкого снижения стоимости жилья (в принципе существующий из-за возможностей снижения себестоимости в строительстве) обесценит вложения населения и частных инвесторов в коммерческое жилье.

Но поскольку государство и муниципалитеты целевым образом инвестирует свой уменьшившийся доход от коммерческого найма в строительство соответственного подешевевшего нового жилья, то потерь в темпах и объемах развития жилищного сектора не произойдет.

Создание системы доступного жилья по всей стране приведет к возможности активного перемещения населения между городами и регионами, что в конечном итоге приведет к выравниванию диспропорций доходов населения и социально-экономического развития между регионами. С этой точки зрения в создании системы жилья для коммерческого найма заинтересован федеральный уровень власти.

Растущий сектор жилья для коммерческого найма, лишенный сегодняшних проблем жилищного и коммунального хозяйства, особенно недостатка финансовых средств, должен стать моделью для реализации принципов реформы в жилищной сфере (развитие конкуренции при обслуживании жилья, новые виды услуг, система учета потребления коммунальных услуг и т.п.). Его постепенное развитие должно превратить этот сектор в один из основных в жилищном фонде страны. Таким образом, на основе эволюционного и постепенного подхода решаются проблемы жилищного хозяйства.

При этом сектор приватизированного, «квазичастного» жилья и жилья, предоставляемого для условно социального найма, обремененный невыполнимыми государственными обязательствами и продолжающий деградировать, сможет стать сектором действительно непрестижного социального жилья: низкого качества и низкой цены. Снижение цены этого сектора позволит государству и муниципалитетам использовать его для решения жилищной проблемы малообеспеченного населения.

Жилье для коммерческого найма должно в перспективе стать основой для решения жилищной проблемы большинства переселяемых из ветхого и аварийного жилья. Малообеспеченные граждане могут переселяться в появившийся сектор действительно социального жилья (уже дешевое, но еще не истекшим сроком эксплуатации).

Примерные расчеты показывают, что при норме средней доходности в 3 % и выкупе нанимателями ежегодно 5 % имеющейся площади инвестиции в строительство 1 кв.м. жилья для коммерческого найма приведут к созданию через 50 лет 10 кв.м. жилья.

Для замены в течении 50 лет половины многоквартирного жилого фонда страны (около 1 млрд. кв.м.) требуются ежегодные инвестиции в строительство коммерческого жилья в размере 1/3 от сегодняшних расходов на продвижение очереди на улучшение жилищных условий.

Таким образом, механизм коммерческого найма жилья позволяет решить проблему воспроизводства жилищного фонда страны.

Заключение

Подводя итоги данной небольшой публикации автор должен согласится с мнением комментирующих его работу читателей в том, что сегодня имеет место недостаточная согласованность действий основных участников рынка съемного жилья – государства, бизнеса, общества и потребителей институтов, что тормозит инновационное развитие жилищной политики страны.

Негативное влияние в области внедрения инноваций оказывает несовершенство законодательной и нормативной базы, строительной деятельности и жилищно-коммунального хозяйства, которая требует доработки. В этой связи необходима замена устаревших стандартов и других нормативно-правовых документов (обязательного и добровольного применения), которые являются существенным барьером в инновационной деятельности строительного и жилищно-коммунального комплекса.

Кроме того, необходимо ускорить работу по созданию основополагающих документов, определяющих функционирование строительной отрасли и промышленности строительных материалов. Речь идет в первую очередь о юридической коррекции Градостроительного Кодекса, разработке по примеру Казахстана и Китая Законов «Об основах строительной деятельности» и «Об основах жилищной политике».

Важно, так же чтобы появился реальный механизм финансовой поддержки жилищной политики со стороны государства, бизнеса и иных заинтересованных структур и лиц.

И последнее. На 100% правы критики автора, когда заявляют следующее:

«И это весьма логично - пока люди сами не будут инициативны, пока они не поймут, что все находится в их руках и не будут ждать пока кто-то (тоже государство) что-то им обеспечит и за них сделает - никаких кардинальных сдвигов не будет».

Борис Скупов